In vielen größeren Neubauprojekten im Bezirk spielen landeseigene Wohnungsunternehmen (LWU) eine zentrale Rolle. Das ist besonders dort der Fall, wo öffentliche Grundstücke entwickelt werden oder neues Baurecht verhandelt werden kann. Genau dort entstehen Handlungsspielräume, um Neubau stärker gemeinwohlorientiert zu steuern.
Landeseigene Wohnungsunternehmen und weitere Gemeinwohlakteure können sich sinnvoll ergänzen.
Landeseigene Wohnungsunternehmen können eine große Anzahl an geförderten Wohneinheiten bauen und sind für die Wohnraumversorgung in der Stadt unverzichtbar. Sie agieren jedoch in einem Spannungsfeld unterschiedlicher Anforderungen: Sie sollen neuen Wohnraum schaffen, soziale Infrastruktur ergänzen und gemeinwohlorientierte Ziele unterstützen, müssen zugleich aber wirtschaftlich bauen, finanzielle Vorgaben einhalten und innerhalb der Förder- und Regelwerke des Landes handeln.
In konkreten Projekten stellt sich deshalb immer wieder die Frage, wie gewünschte lokale Anpassungen mit den Mitteln der kooperativen Stadtentwicklung herbeigeführt werden können. Ein wichtiger Ansatz liegt in der frühen Zusammenarbeit zwischen LWU, Verwaltung und weiteren gemeinwohlorientierten Projektpartner*innen.
Gemeint sind zum Beispiel Genossenschaften, soziale Träger, Stiftungen oder andere Projektträger, die Immobilien dauerhaft im Bestand halten, einen Verkauf ausschließen und sie langfristig für gemeinwohlorientierte Nutzungen sichern. Die Einbindung dieser Akteure kann auf unterschiedlichen Verantwortungsebenen erfolgen. Sie können als Bauherr*innen oder Erbbaurechtsnehmende eingebunden sein, aber auch als langfristige Nutzer*innen oder Mieter*innen. Zudem können sie als Generalmieter*innen auftreten und Räume für kleinere soziale, kulturelle oder gemeinwohlorientierte Akteure sichern.
Genossenschaftsförderung im Land Berlin wirkt auf 2 Ebenen
1. Förderung der Genossenschaft
Zinslose Darlehen unterstützen Genossenschaften beim Neubau und beim Bestandserwerb. So können sie als Bauherrinnen, Erbbaurechtsnehmende und dauerhafte Bestandsträgerinnen auftreten.
2. Förderung der Mitglieder
Haushalte mit WBS können zinslose Darlehen für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen erhalten. So wird der Zugang zu genossenschaftlichem Wohnraum erleichtert.
Wichtig für Entwicklungsprojekte:
Beide Ebenen wirken nur dann gut zusammen, wenn Genossenschaften frühzeitig in Grundstücksvergabe, Planung, Finanzierung und Belegung einbezogen werden.
Das Entwickeln mit unterschiedlichen Bauherr*innen führt zu Quartieren mit mehr Mischung und Belastbarkeit
Wohnungsneubauförderung: mehrere Fördermodelle für mehr Mischung
Das Land Berlin fördert den sozialen Wohnungsneubau inzwischen über mehrere Fördermodelle. Sie unterscheiden sich nach Miethöhe, Einkommensgrenzen und Art des Bauvorhabens.
Gefördert werden Neubauwohnungen für Haushalte mit WBS 140, WBS 180 und WBS 220. Damit richtet sich die Förderung nicht nur an Haushalte mit sehr geringem Einkommen, sondern auch an Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen, die auf dem freien Wohnungsmarkt kaum passende Wohnungen finden.
Für landeseigene Wohnungsunternehmen ist bei Neubauprojekten grundsätzlich mindestens 50 % der Wohnfläche mit öffentlicher Förderung sowie Mietpreis- und Belegungsbindung vorgesehen. Gemeinwohlorientierte Bauherr*innen können die Fördermodelle nutzen, um Mischkonzepte mit höheren Anteilen geförderter Wohnungen wirtschaftlich darstellbar zu machen.
Wenn große Quartiere überwiegend aus einer Hand entwickelt werden, entstehen oft durchgehend ähnliche Wohnungsangebote, ähnliche Finanzierungslogiken bestimmen die Projekte und ähnliche Vermietungsstrukturen sprechen nur bestimmte Nutzungen an.
Landeseigene Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, soziale Träger und andere gemeinwohlorientierte Akteur*innen bringen unterschiedliche Regelwerke, Fördermöglichkeiten, Zielgruppen und Nutzungsideen mit. Gerade diese Unterschiede können produktiv werden, wenn sie frühzeitig in die mögliche Entwicklung eines Quartiers einbezogen werden.
So können neben geförderten Wohnungen auch genossenschaftliche Wohnformen, Trägerwohnungen, soziale Einrichtungen, gemeinschaftliche Nutzungen, kleinteiliges Gewerbe und lebendige Erdgeschosse entstehen. Eine gemischte Bauherr*innenstruktur kann dadurch zu einer stabileren sozialen Mischung und zu lebendigeren Quartieren beitragen.
Erbbaurecht, Förderung und Konzeptverfahren müssen zusammen gedacht werden
Für gemeinwohlorientierte Akteur*innen sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen entscheidend. Hohe Baukosten, hohe Zinsen, knappe Eigenmittel und unsichere Verfahren erschweren den Einstieg in Neubauprojekte.
Deshalb müssen Erbbaurecht, Förderung und Auswahlverfahren zusammen gedacht werden. Sehr niedrige Erbbauzinsen können angemessen sein, wenn dadurch dauerhaft gemeinwohlorientierte Nutzungen, soziale Bindungen oder nicht spekulative Trägerschaften ermöglicht werden. Auch Förderprogramme müssen so ausgestaltet sein, dass Genossenschaften, soziale Träger und andere gemeinwohlorientierte Akteur*innen tatsächlich bauen können.
Das gemeinwohlorientierte Konzeptverfahren ist dafür ein wichtiges Instrument. Es kann helfen, Grundstücke an passende Entwickler*innen zu vergeben und gemeinwohlorientierte Ziele verbindlich zu machen. Gleichzeitig braucht es im Land Berlin auch endlich ergänzende Förderprogramme für gemischt genutzte Gebäude, in denen Wohnen, soziale Infrastruktur, Gewerbe und weitere Nutzungen gemeinsam entwickelt werden können.
Erbbauzins als Stellschraube
Bei Konzeptverfahren im Erbbaurecht zählt nicht der höchste Preis, sondern die Qualität des Nutzungskonzepts. Deshalb kann ein sehr niedriger Erbbauzins angemessen sein, wenn damit dauerhaft bezahlbarer Wohnraum, soziale Nutzungen oder gemeinwohlorientierte Trägerschaften gesichert werden.
Für gemeinwohlorientierte Bauherr*innen ist das wichtig: Niedrige Erbbauzinsen helfen, hohe Baukosten, begrenztes Eigenkapital und dauerhaft bezahlbare Mieten zusammenzubringen.
Gemeinwohlorientiertes Gewerbe braucht frühzeitige Planung
In vielen Neubauprojekten entstehen Gewerbeflächen vor allem in den Erdgeschossen. Für soziale Träger, Kitas, Beratungsstellen, kulturelle Nutzungen oder gemeinwohlorientiertes Gewerbe sind marktübliche Mieten oft nicht leistbar.
Wenn solche Nutzungen erst spät gesucht werden, passen Räume, Kosten und Betriebsmodelle leider manchmal nicht zusammen. Deshalb sollten mögliche Träger*innen und Nutzer*innen frühzeitig über transparente Verfahren in die Entwicklung einbezogen werden. Das bringt mehr Planungssicherheit für alle Beteiligten in die Prozesse.
Zwischen Bauherr*innen und späteren Nutzer*innen können dann Räume, Grundrisse, Kosten, Fördermöglichkeiten und Betriebsmodelle gemeinsam strategisch geplant werden. Das erhöht die Chance, dass Erdgeschosse nicht nur formal aktiviert werden, sondern tatsächlich Nutzungen aufnehmen, die für das Quartier wichtig sind.
Frühe Suche nach Entwicklungspartner*innen schafft bessere Grundlagen
Gemeinwohlorientierte Akteur*innen müssen früh genug gefunden werden, um in die Grundüberlegungen eines Projekts einfließen zu können. Dafür können Open Calls, Interessenbekundungsverfahren oder andere Suchverfahren genutzt werden.
So wird sichtbar, welche Akteur*innen Interesse haben, welche Nutzungen gebraucht werden und welche wirtschaftlichen Bedingungen notwendig sind. Dadurch können Neubauprojekte realistischer geplant werden: nicht nur mit abstrakten Flächenprogrammen, sondern mit möglichen Bauherr*innen, Träger*innen, Nutzer*innen und Betriebsmodellen.
Ziel ist es, innerhalb der bestehenden Regelwerke kreativ zu arbeiten und Neubauprojekte so zu strukturieren, dass unterschiedliche gemeinwohlorientierte Akteur*innen Verantwortung übernehmen können. So entstehen bessere Chancen für dauerhaft bezahlbare, gemischte und lebendige Quartiere.
Quellen:
- Senatskanzlei: Richtlinien der Regierungspolitik 2023-2026
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Wohnungsneubauförderung
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen zu Genossenschaftsförderung für Neubau
- IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb
Mit landeseigenen Wohnungunternehmen (LWU) sind gemeint: degewo, Gesobau, Gewobag, HOWOGE, Stadt und Land, WBM. Im Prinzip gehört auch die Berlinovo, allerdings gilt die Kooperationsvereinbarung zwischen dem Land Berlin und den LWU nur für die „klassischen Wohnungsbestände“ der Berlinovo.
