Erdgeschosse, Gewerbe und soziale Angebote gemeinsam steuern
Lebendige Kieze entstehen nicht allein dadurch, dass im Erdgeschoss Gewerbeflächen vorhanden sind. Entscheidend ist, welche Nutzungen dort einziehen, ob sie für den Kiez erreichbar und bezahlbar bleiben und ob sie zusammen ein funktionierendes lokales Zentrum bilden. Es gilt Gewerbevermietungen mit Blick für die Funktion im Quartier kooperativ zu steuern.
Kiez-Zentren brauchen Nahversorgung, Handwerk, soziale Angebote, Beratung, Kultur, Gastronomie, kleinteilige Dienstleistungen, Treffpunkte und Räume für lokale Ökonomien. Diese Nutzungen erzeugen Alltag, Frequenz, Begegnung und öffentliche Sicherheit. Sie machen Erdgeschosse zu Schnittstellen zwischen Wohnen und öffentlichem Raum.
Der Markt allein stellt diese Mischung nicht zuverlässig her. Wenn Erdgeschossflächen einzeln und überwiegend nach Rendite, schneller Vermietbarkeit oder Standardprozessen vergeben werden, entstehen häufig austauschbare, wenig kiezbezogene oder für gemeinwohlorientierte Akteure zu teure Angebote. Gleichzeitig können kleine Läden, soziale Träger, Handwerk oder kulturelle Nutzungen steigende Gewerbemieten oft nicht tragen.
Deshalb müssen Erdgeschosse, Gewerbeflächen und soziale Nutzungen stärker als Teil der Stadtentwicklung behandelt werden. Es geht nicht nur um Vermietung einzelner Flächen, sondern um die Frage, wie lokale Zentren unter neuen Bedingungen erhalten, gestärkt oder neu aufgebaut werden können.
Der Stadtunterbau muss als eigene Planungsaufgabe behandelt werden
Die BBSR-Studie „Stadtunterbau – Urban Base“ beschreibt die unteren Geschosse von Wohngebäuden mit Nichtwohnnutzungen als eigene städtebauliche Schicht. Diese Schicht liegt zwischen dem privaten Wohnen und den öffentlichen Funktionen des Quartiers. Sie kann Versorgung, Arbeit, soziale Infrastruktur, Gemeinschaft und Begegnung aufnehmen.
Damit solche Nutzungen entstehen, reicht es nicht, im Bebauungsplan oder im Bauprogramm Gewerbeflächen vorzusehen. Die Studie zeigt, dass vertikale Nutzungsmischung kaum von selbst entsteht. Zu unsicher ist vielerorts die Belegung der Erdgeschosse, zu groß sind Vorbehalte und Hemmnisse in der Wohnungswirtschaft und zu hoch ist der Bedarf an geeigneten Steuerungsinstrumenten und Organisationsstrukturen.
Die Studie unterscheidet dafür drei Ebenen:
- Hardware: geeignete Räume, Raumhöhen, Vorzonen, transparente Fassaden, flexible Grundrisse und gute Zugänge,
- Software: passende Nutzungen wie Nahversorgung, soziale Infrastruktur, Kultur, Arbeit, Gemeinschaft und lokale Ökonomie,
- Orgware: Verträge, Vergabemodelle, Management, Querfinanzierung, Betrieb und langfristige Steuerung.
Für die kooperative Stadtentwicklung im Bezirk ist vor allem die Orgware entscheidend. Viele Konflikte entstehen nicht nur in der Planung, sondern später bei Vermietung, Belegung und Betrieb.
Vermietung entscheidet über Quartiersqualität
In mehreren kooperativen Standortprojekten im Bezirk entstehen oder bestehen Erdgeschoss-, Gewerbe- und Sozialflächen, die für die Entwicklung lokaler Zentren wichtig sind. Dazu gehören der Rathausblock mit dem Dragonerareal, die Franz-Künstler-Straße und Block 616 im Umfeld des Mehringplatzes.
In allen drei Fällen spielen landeseigene Wohnungsunternehmen eine zentrale Rolle: WBM, Gewobag und HOWOGE. Sie sind unverzichtbare Partnerinnen für gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung. Gleichzeitig zeigt sich in solchen Prozessen immer wieder eine Bruchstelle: Projektentwicklung, Beteiligung, Quartiersziele und spätere Vermietung greifen nicht selbstverständlich ineinander.
In kooperativen Verfahren werden soziale Bedarfe, lokale Nutzungen, Erdgeschossqualitäten und gemeinwohlorientierte Anforderungen diskutiert. Wenn die spätere Vermietung der Flächen jedoch vor allem objektbezogen, wirtschaftlich oder nach standardisierten Verfahren organisiert wird, können diese Ziele verloren gehen.
Dann werden Erdgeschosse zwar gebaut oder erneuert, aber nicht unbedingt als Teil eines lebendigen Quartierszentrums entwickelt. Die entscheidende Frage lautet deshalb: Wie können Vermietungsprozesse so organisiert werden, dass sie kooperative Stadtentwicklung fortsetzen und nicht nach der baulichen Fertigstellung von ihr abgekoppelt werden?
Koordinationsstrukturen fehlen zwischen den Bestandshalter*innen
In lokalen Zentren gehören Erdgeschoss- und Gewerbeflächen oft unterschiedlichen Eigentümer*innen oder Bestandshalter*innen. Auch bei landeseigenen Wohnungsunternehmen werden Vermietungsentscheidungen häufig objektbezogen getroffen: für ein Gebäude, eine Fläche, einen Mietvertrag.
Die Entwicklung eines lebendigen Zentrums braucht aber eine andere Logik. Sie muss mehrere Gebäude, Erdgeschosse, soziale Angebote, bestehende Gewerbe, öffentliche Räume und künftige Frequenzen zusammen betrachten.
Leider zeigt sich hier eine strukturelle Lücke: In kooperativen Standortentwicklungen werden Quartiersziele, Nutzungsmischung und soziale Bedarfe zwar früh diskutiert. Die spätere Vermietung bleibt jedoch oft in den Regelprozessen einzelner Bestandshalter*innen verankert. Dadurch fehlt eine verbindliche Ebene, auf der Vermietungsentscheidungen gemeinsam auf Zentrenqualität ausgerichtet werden.
Das Problem ist nicht fehlendes Wissen über gute Nutzungsmischung. Es fehlt an Koordinationsstrukturen, in denen Vermietungsabteilungen, Projektentwicklung, Verwaltung, soziale Träger, lokale Gewerbeakteure und zivilgesellschaftliche Strukturen verbindlich zusammenarbeiten können.
Kiezversorgende Nutzungen müssen als Infrastruktur des Alltags verstanden werden
Kiezversorgende Nutzungen sind keine beliebigen Gewerbemieter. Ein kleiner Lebensmittelladen, eine soziale Beratungsstelle, eine Kita, ein Handwerksbetrieb, ein Café, ein Kulturraum oder eine nachbarschaftliche Anlaufstelle können für ein Quartier ähnlich wichtig sein wie klassische soziale Infrastruktur.
Sie schaffen Versorgung, Begegnung, Orientierung und Teilhabe. Sie sorgen dafür, dass Menschen ein lokales Zentrum nutzen, dort bleiben, sich begegnen und den öffentlichen Raum als lebendig erleben.
Gerade deshalb reicht es nicht, Gewerbeflächen erst kurz vor Fertigstellung auf den Markt zu bringen. Wenn bestimmte Nutzungen für ein Quartier wichtig sind, müssen Räume, Kosten, Ausbaustandards, Betreiberstrukturen und Mietmodelle früh zusammen gedacht werden.
Aspern Seestadt zeigt eine mögliche Organisationslogik
Ein wichtiges Referenzprojekt ist die Seestadt Aspern in Wien. Dort wurde die Entwicklung einer belebten Erdgeschosszone von Anfang an als zentrale Aufgabe der Quartiersentwicklung verstanden. Für einen Teilbereich wurde die Vermietung der Erdgeschossflächen gebäudeübergreifend ausgegliedert und von der aspern Seestadt Einkaufsstraßen GmbH übernommen.
Diese Gesellschaft mietet Erdgeschossflächen langfristig zu einem festgelegten Sockelbetrag an und vermietet sie nach einem kuratierten Branchenmix weiter. Frequenzstarke und größere Akteure zahlen höhere Mieten als kleinere inhabergeführte Geschäfte. Dadurch entsteht eine Querfinanzierung, die weniger attraktive Lagen und schwächere Branchen stützen kann.
Das Modell ist nicht einfach auf Berlin übertragbar. Es ist stärker top-down organisiert und kann spontane oder zivilgesellschaftliche Nutzungen auch einschränken. Die BBSR-Studie weist ausdrücklich darauf hin, dass Top-down-Management Bottom-up-Entwicklungen begrenzen kann und dass für sogenannte Impulsräume eigene Organisationsstrukturen nötig sind.
Trotzdem zeigt Aspern einen wichtigen Punkt: Erdgeschossflächen können als zusammenhängende Aufgabe behandelt werden. Sie müssen nicht einzeln, unkoordiniert und allein nach kurzfristiger Vermietbarkeit vergeben werden.
Berlin braucht eigene Modelle für gemeinwohlorientiertes Erdgeschossmanagement
Für Friedrichshain-Kreuzberg geht es nicht darum, eine Einkaufsstraße nach dem Vorbild eines Shoppingcenters zu bauen. Es geht um eine eigene gemeinwohlorientierte Variante: Kiez-Gewerbe, soziale Angebote, Kultur, Beratung, Handwerk, Nahversorgung und nachbarschaftliche Nutzungen müssen zusammen gedacht werden.
Dafür braucht es Strukturen, die zwischen Stadtentwicklung, Eigentümer*innen, landeseigenen Wohnungsunternehmen, sozialen Trägern, Gewerbetreibenden, Initiativen und Nachbarschaften vermitteln.
Mögliche Instrumente sind:
- verbindliche Erdgeschoss- und Gewerbenutzungskonzepte in kooperativen Entwicklungsprozessen,
- frühe Bedarfserhebungen und Interessenbekundungsverfahren für soziale und kiezversorgende Nutzungen,
- Generalmieter- oder Betreiberstrukturen für ausgewählte Erdgeschossbereiche,
- gestaffelte Mietmodelle und Querfinanzierungen zwischen stärkeren und schwächeren Nutzungen,
- vertragliche Bindungen in städtebaulichen Verträgen, Erbbaurechten oder Kooperationsvereinbarungen,
- koordinierte Arbeitsstrukturen zwischen Vermietung, Projektentwicklung, Verwaltung und lokalen Akteuren.
Entscheidend ist, dass die Vermietung nicht erst am Ende eines Projekts als nachgelagerter Immobilienprozess behandelt wird. Sie muss dort, wo Erdgeschosse für lokale Zentren wichtig sind, früh Teil der Projektentwicklung werden.
Bestandsschutz und Neubau müssen zusammengedacht werden
Kiezversorgende Nutzungen sind sowohl im Bestand als auch im Neubau gefährdet. Im Bestand können steigende Gewerbemieten, Eigentümerwechsel oder Modernisierungen kleine Läden, Handwerk, soziale Einrichtungen und Kulturorte verdrängen. Im Neubau entstehen zwar neue Erdgeschossflächen, diese sind aber oft zu teuer oder räumlich nicht passend für gemeinwohlorientierte Nutzungen.
Deshalb reicht es nicht, nur neue Gewerbeflächen zu bauen. Gleichzeitig müssen bestehende Nutzungen gesichert und neue Flächen so entwickelt werden, dass sie tatsächlich vom Kiez gebraucht und getragen werden können.
Gerade in Transformationsprojekten wie Rathausblock/Dragonerareal, Franz-Künstler-Straße und Block 616 kann diese Verbindung praktisch werden. Dort können Neubau, Bestand, Erdgeschossnutzungen, soziale Infrastruktur und lokale Zentren gemeinsam gedacht werden.
Die zentrale Forderung: Vermietung als Stadtentwicklungsaufgabe behandeln
Kiez-Zentren entstehen nicht durch Einzelvermietung. Sie brauchen koordiniertes Gewerbeflächenmanagement, gemeinwohlorientierte Mietmodelle und kooperative Strukturen, die Projektentwicklung, Vermietung und Betrieb miteinander verbinden.
Dafür müssen landeseigene Wohnungsunternehmen, Verwaltung, soziale Träger, lokale Gewerbeakteure und zivilgesellschaftliche Strukturen früher und verbindlicher zusammenarbeiten.
Zentrale Forderungen sind:
- Erdgeschoss- und Gewerbeflächen als Teil lokaler Zentrenentwicklung behandeln,
- Vermietungsentscheidungen früh mit Quartierszielen und Nutzungskonzepten verbinden,
- koordinierte Strukturen zwischen LWU, weiteren Bestandshalter*innen, Verwaltung und lokalen Akteuren aufbauen,
- kiezversorgende und soziale Nutzungen als Infrastruktur des Alltags anerkennen,
- leistbare Mietmodelle für soziale Träger, Handwerk, Kultur und lokale Ökonomie ermöglichen,
- Generalmieter-, Betreiber- oder Managementmodelle für wichtige Erdgeschossbereiche prüfen,
- Bestandsschutz und Neubauentwicklung für kiezversorgende Nutzungen zusammendenken.
So kann aus einzelnen Gewerbeflächen ein Stadtunterbau entstehen, der lokale Zentren stärkt und Urbanität unter neuen Bedingungen ermöglicht.
