Die Entwicklung des Modellprojekts Rathausblock begann mit einem politischen Konflikt. Die Bundes­anstalt für Immobilienaufgaben hatte das Dragonerareal im Höchstpreisverfahren an private Investoren verkauft. Gegen diese Privatisierung formierte sich massiver Widerstand. Initiativen, Nachbarschaft und Bezirk kritisierten den Verkauf eines öffentlichen Grundstücks nach reinen Erlöskriterien und forderten eine Entwicklung für bezahlbares Wohnen, Gewerbe, Kultur und soziale Nutzungen.

Der Protest wirkte weit über den Rathaus­block hinaus. Im September 2015 verweigerte der Finanzaus­schuss des Bundesrats seine Zustimmung zum Verkauf. Nach dem Berliner Regierungswechsel 2016 erklärte die neue rot-rot-grüne Koalition die Überführung des Areals in Landes­eigentum und seine Entwicklung als gemeinwohlorientiertes Modellprojekt zum politischen Ziel. Der private Kaufvertrag wurde rückgängig gemacht.  

Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungs­gebiets Rathausblock im Juli 2017 erhielt der Bezirk ein starkes planungs­rechtliches Instrument, um die zukünftige Entwicklung zu steuern. Der Hauptstadtfinanzierungsvertrag zwischen Bund und Land bereitete zugleich die Eigentums­übertra­gung vor. Ende 2018 wurde der Übertragungs­vertrag geschlossen; im Juli 2019 ging das Dragoner­areal offiziell in das Sondervermögen Daseins­vorsorge des Landes Berlin über.  

Parallel wurden die organisatorischen Grundlagen des Modellprojekts aufgebaut. Im sanierten Kiezraum entstand ein öffentlicher Ort für Information, Austausch und Zusammenarbeit. Die neu eingerichtete ZusammenStelle im Bezirksamt übernahm die Koordination des komplexen Gesamtprozesses. Mit der Koope­rations­vereinbarung von 2019 verpflichteten sich Senat, Bezirk, BIM, WBM und die organisierten zivilgesellschaftlichen Partner*innen, zentrale Entscheidungen gemeinsam vorzubereiten und auszuhandeln.

Damit war aus dem Widerstand gegen eine Privatisierung ein öffentlich getragenes Modell­projekt mit eigener Kooperations- und Gremienstruktur geworden.

Erster Rahmenplan von 2017:

Meilensteine dieser Phase mit Quellen:

• 2015
  → Verkauf an privaten Investor löst Protest aus.
• 09/2015
  → Bundesrat stoppt den Verkauf.
• 07/2016
  → Vorbereitende Untersuchungen beschlossen.
• 12/2016
  → Koalitionsvertrag: Gemeinwohlorientierte Entwicklung wird politisches Ziel.
• 07/2017
  → Rathausblock wird förmliches Sanierungsgebiet.
• 11/2018
  → Grundstücksübertragung an das Land Berlin.
• 06/2019
  →Kooperationsvereinbarung unterzeichnet.
• 2019
  → ZusammenStelle Rathausblock nimmt ihre Arbeit auf.  

Nach der politischen Sicherung des Dragonerareals begann die eigentliche Entwicklungsarbeit: Gemein­sam sollte ein Zukunftsbild für den Rathaus­block entstehen.

Im Mittelpunkt stand ein mehrstufiges städte­bau­liches Werkstattverfahren. Eingeladene Planungs­büros entwickelten gemeinsam mit Verwaltung, Politik, Fachleuten, Initiativen und Anwohner*innen unterschiedliche Konzepte für das Quartier. In mehreren Werkstattphasen wurden die Entwürfe öffentlich diskutiert, weiterentwickelt und mit­einander verglichen.

Das Verfahren diente nicht nur dazu, den besten städtebaulichen Entwurf zu finden. Es schuf ein gemeinsames Verständnis dafür, wie auf dem Areal Wohnen, Gewerbe, soziale Infrastruktur, Kultur, Freiräume und denkmalgeschützte Gebäude zu einem lebendigen Stadtquartier zusammen­geführt werden können.

Der ausgewählte Entwurf bildete anschließend die Grundlage für die weitere Qualifizierung des Projekts und die Ausarbeitung verbindlicher Planungs­instrumente. Gleichzeitig entwickelte sich das Werkstatt­verfahren selbst zu einem Experi­ment kooperativer Stadt­ent­wicklung. Verwaltung, Politik, Fachleute und Stadt­gesellschaft erprobten neue Formen der Zusammen­arbeit, die den weiteren Entwicklungsprozess bis heute prägen.

Meilensteine dieser Phase mit Quellen:

• 2019
  → Vorbereitung des kooperativen Werkstattverfahrens und Erarbeitung des Ablaufs und der Aufgabenstellung.
• 09/2019
  → Start des städtebaulichen Werkstattverfahrens mit mehreren Planungsteams.
• 2019–2020
  → Mehrere öffentliche Werkstattphasen mit Verwaltung, Politik, Fachleuten und Stadtgesellschaft.
• 06/2020
  → Auswahl und Empfehlung des gemeinsamen städtebaulichen Entwurfs.
• 2020
  → Der Entwurf von SMAQ / Man Made Land / Barbara Schindler wird Grundlage der weiteren Quartiersentwicklung.
  

Mit dem Abschluss des Werkstattverfahrens war die räumliche Grundidee für den Rathausblock gefunden. In den folgenden Jahren wurde der Entwurf gemeinsam weiterentwickelt und schrittweise in belastbare Planungsgrundlagen übersetzt.

Der Städtebauliche Rahmenplan, das Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK) und der Gestaltungsleitfaden konkretisierten die Ziele für Bebauung, Freiräume, Mobilität, Klima, soziale Infrastruktur, Gewerbe und den Umgang mit dem denkmalgeschützten Bestand. Parallel wurden zahlreiche Fachgutachten erarbeitet und mit den beteiligten Verwaltungen, landeseigenen Unternehmen sowie den zivilgesellschaftlichen Partner*innen abgestimmt.

So entstand ein gemeinsamer Orientierungs­rahmen, der die Ergebnisse des Werkstatt­ver­fahrens mit fachlichen Anfor­derungen und poli­tischen Ziel­setzungen zusammen­führte. Er bildet bis heute die Grundlage für Bebauungs­plan, Projekt­ent­wick­lungen und die schrittweise Um­setzung des Quartiers.

Meilensteine dieser Phase mit Quellen:

• 2020
  → Fachgutachten und Leitlinien konkretisieren den Werkstattentwurf und schaffen belastbare Grundlagen für die weitere Quartiersentwicklung (u. a. zu Denkmalschutz, Wohnen und Soziales, Gewerbe und Kultur, Verkehr und Mobilität sowie Ökologie und Nachhaltigkeit)..
• 2020–2022
  → Der Siegerentwurf wird gemeinsam überarbeitet und zum städtebaulichen Konzept weiterentwickelt.
• 07/2022
  → Das überarbeitete städtebauliche Konzept wird öffentlich vorgestellt und ausgestellt.
• 05/2023
  → Fortschreibung des Integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzepts (ISEK) beschlossen. (ISEK-Dokument)
• 05/2023
  → Städtebaulicher Rahmenplan wird als Bestandteil der ISEK-Fortschreibung veröffentlicht.
• 08/2023
  → Städtebauliches Konzept in der finalen Kurzfassung veröffentlicht.
• 01/2024
  → Gestaltungsleitfaden wird abgeschlossen.

Mit dem Städtebaulichen Entwicklungskonzept begann die nächste Entwicklungsphase: Die gemeinsam erarbeiteten Ziele mussten in verbindliches Planungsrecht überführt werden.

Im Bebauungsplan werden die wesent­lichen Fest­legungen zur zukünftigen Nutzung des Quartiers rechtlich gesichert. Gleich­zeitig fließen zahl­reiche fach­liche Anfor­derungen – etwa zu Umwelt, Verkehr, Klima, Lärm­schutz, Denkmal­pflege oder sozialer Infra­struktur – in die Planung ein und werden gegen­einander abgewogen.

Auch diese Phase wird kooperativ gestaltet. Verwaltung, Fachbehörden, Politik, Eigen­tümer*innen und Zivil­gesell­schaft begleiten den Planungs­prozess kontinuierlich. Ziel ist es, die gemeinsam entwickelten Qualitäten des Quartiers dauerhaft im Planungs­recht zu verankern und zugleich die Voraus­setzungen für die Umsetzung der einzelnen Projekte zu schaffen.

Der Bebauungs­plan bildet damit die verbindliche Grundlage für die langfristige Entwicklung des Rathaus­blocks.

Meilensteine dieser Phase mit Quellen:

• 2019
  → Mit der Kooperationsvereinbarung wurde schon ganz am Anfang das B-Plan-Verfahren als gemeinsamer Entwicklungsprozess zwischen Bezirk, Senat, landeseigenen Unternehmen und Zivilgesellschaft verankert.
• 2023–2025
  Der Bebauungsplan 2-48 wird auf Grundlage des weiterentwickelten städtebaulichen Konzepts ausgearbeitet und fachlich abgestimmt.
• 03–04/2026
  → Öffentliche Auslegung und erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan 2-48.
• 06/2026
  → Der BVV wird der Bebauungsplan präsentiert.
  → Die BVV fasst den Abwägungsbeschluss zum Bebauungsplan 2-48 und stellt damit die Planreife her.

Mit dem weitgehend abgeschlossenen Bebauungsplan beginnt eine neue Phase des Modellprojekts. Aus der gemeinsamen Planung werden nun zahlreiche eigenständige Entwicklungsprojekte. Die zentrale Herausforderung besteht darin, diese so aufeinander abzustimmen, dass daraus Schritt für Schritt ein lebendiges und funktionierendes Stadtquartier entsteht.

Während die WBM den geförderten Wohnungsbau auf mehreren Baufeldern vorbereitet und ein weiteres Grundstück (Baufeld WEST) über Konzeptverfahren an gemein­wohl­orientierte Träger vergeben werden sollen, rückt gleich­zeitig die Entwick­lung des historischen Gebäude­be­stands in den Mittelpunkt. Hier gilt es, tragfähige Betreiber­strukturen, Finanzierungs­modelle und langfristige Koopera­tionen für Kultur, Gewerbe, Sport und weitere gemein­wohl­orientierte Nutzungen aufzubauen.

Damit verändern sich auch die Anforderungen an die Zusammenarbeit. Die bisherige Gremien­struktur hat die gemein­same Planung erfolgreich begleitet. Für die nun beginnende Umsetzungs­phase werden die Kooperationsformate weiter­entwickelt werden müssen, um die Vielzahl parallel laufender Projekte wirksam koordinieren und neue Akteur*innen in die Entwicklung einbinden zu können.

Die Alte Reithalle wird derzeit gemeinsam vom Amt für Weiter­bildung und Kultur sowie dem Jugend­amt als Kulturort und Jugend­freizeit­einrichtung entwickelt. Es soll ein Kombi-Standort von Kulturzentrum und Jugendfreizeiteinrichtung entstehen.

Ein Bedarfsprogramm wurde erarbeitet und entlang dieser Vorgaben eine vorläufige Planung zum Umbau des denkmalgeschützen Bestandsbaus von ff Architekten präsentiert.

Für die Neue Reithalle soll über einen Förder­antrag die Grundlage geschaffen werden, um sie langfristig als Sport­standort des Quartiers auszubauen. Die Adlerhalle dient zunächst als Gewerbedrehscheibe für die benachbarten Kfz-Betriebe während der Sanierung ihres Gebäudeflügels. Nach deren Rückzug soll für die Adlerhalle ein eigenständiges Entwicklungs­konzept umgesetzt werden. Gleichzeitig stehen für das Pferdehospiz, die Großboxen und den Stallflügel Süd weitere Entwicklungskonzepte an. Der Anbau der Alten Schmiede verbleibt im Sondervermögen für Daseinsvorsorge (SODA) und wird von der BIM mit einer nutzungsoffenen Sanierung entwickelt.

Mit dem Übergang in die Umsetzungsphase verändern sich auch die Anforderungen an die Zusammenarbeit. Die bestehende Gremien­architektur hat die gemeinsame Planung des Quartiers erfolgreich ermöglicht. Nun stellt sich die Frage, wie die Kooperations­­strukturen für die Entwicklungs- und Umsetzungs­phase weiter­entwickelt werden können. Dabei geht es um die Rollen der bestehenden Gremien, die Bedeutung projekt­bezogener Arbeits­gruppen und die zukünftige Funktion der Zusammen­Stelle.

Für gemeinwohl­orientierte Entwicklungs­akteure eröffnet sich damit ein neues Handlungs­feld. Die Zusammen­Stelle hat sich im Verlauf des Modell­projekts und über die Ausrichtung von etlichen Veranstaltungen im Format PlanBar als zentrale intermediäre Struktur etabliert und kann die Entwicklung der Bestands­projekte künftig koordinierend begleiten – einge­bettet in die bestehenden Kooperationsstrukturen und in enger Zusammenarbeit mit der bezirklichen Stadtplanung.

Aktuelle Kooperationsstruktur

Die Gremienstruktur des Modellprojekts entstand in der Planungsphase und bildet weiterhin das organisatorische Rückgrat der Zusammenarbeit.

• Forum Rathausblock
  Öffentliche Informations-, Austausch- und Beteiligungsplattform im Format regelmäßiger Veranstaltungen.
• Zukunftsrat
  Zentrales Kooperations- und Steuerungsgremium der Projektpartner*innen (alle Unterzeichnenden der Kooperationsvereinbarung).
• Raum- und Flächenkuratorium (RFK)
  Bereitet Entscheidungen zur Nutzung und Vergabe von Räumen und Flächen vor. Mit der beginnenden Umsetzungsphase stellt sich die Frage nach seiner zukünftigen Rolle und Aufgabenverteilung.
• Arbeitsgruppen
  Bearbeiten thematische und projektbezogene Entwicklungsaufgaben. Insbesondere projektorientierte Arbeitsgruppen – etwa zu Initialnutzungen – gewinnen zunehmend an Bedeutung.
• ZusammenStelle Rathausblock
  Geschäfts­stelle und inter­mediäre Unterstützungs­struktur des Modellprojekts. Sie begleitet die Kooperation der Projekt­partner*innen und entwickelt ihre Rolle in der Umsetzungs­phase kontinuierlich weiter.

Die aktuellen Entwicklungsaufgaben:

• Wohnungsbau der WBM auf den Neubaufeldern vorbereiten.
• Konzeptverfahren für gemeinwohlorientierte Neubauprojekte durchführen.
• Betreiber- und Trägerstrukturen für die Bestandsgebäude entwickeln.
• Gemeinwohlorientierte Nutzungen dauerhaft sichern.
• Die Zusammenarbeit der Projektpartner*innen in der Umsetzungsphase weiterentwickeln.