Statement des Netzwerk GI an den Senat für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen von Berlin. Veröffentlicht parallel mit dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg (siehe Pressemitteilung).

---

Das folgende Statement adressieren wir aus der Zusammenarbeit im Netzwerk GI (Netzwerk Gemeinwohlorientierte Immobilienakteur*innen) an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, die Senatsverwaltung für Finanzen sowie an die Politiker*innen des AGH im Ausschuss für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen und im Hauptausschuss. Das Papier ist das Ergebnis eines Fachgesprächs am 06.09.24 in der StadtWERKSTATT Friedrichshain-Kreuzberg auf dem Dragonerareal, bei dem Vertreter*innen der organisierten Akteur*innen des Genossenschaftswesens, der gemeinwohlorientierten Bauwirtschaft bzw. Immobilienverwaltung, der Zivilgesellschaft sowie der Stadtrat für Bauen, Planen und Kooperative Stadtentwicklung und Vertreter*innen der bezirklichen Stadtplanung im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg anwesend waren. Die beteiligten Genossenschaften sind organisiert im Bündnis junge Genossenschaften (BjG) und teilweise auch Mitglieder im BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. Am Fachgespräch teilgenommen haben zudem Vertreter*innen von Wohngruppen, die unterstützt durch die „Netzwerkagentur GenerationenWohnen“, teilweise seit Jahren aktiv nach Standorten für Wohnprojekte suchen und starkes Interesse am Dragonerareal haben.

Umsetzung in ferner Zukunft kann keine Lösung sein

Einerseits entwirft der Senat ein „Schneller Bauen Gesetz“ und andererseits bremst die gleiche Senats­­verwaltung die Entwick­lung im Modell­projekt Rathaus­­block/Dragoner­areal. Der Bau von rund 100 Wohnungen, die über genossen­­schafts­ähnliche Akteur*innen entwickelt werden sollte, kommt nicht in Gang. Die Begrün­­dung ist, dass ein Konzept­­verfahren, über welches ein gemeinwohl­­orientierter Bau­träger gefunden werden könnte, erst nach Abschluss des Bebauungs­­plan­verfahrens (B-Plan) sicher durch­geführt werden könnte. Gleich­zeitig wird mit der WBM aber bereits am B-Plan gearbeitet, um Bau­anträge schon zum Zeit­punkt der sogenannten Plan­reife in 2025 stellen zu können. Die Fest­setzung des B-Plans ist für das 1. Quartal 2026 vorgesehen. Anschließend sollen Konzept­verfahren durchgeführt werden, deren Laufzeit bis zu 31 Monate betragen kann. Der Zuschlag könnte dann voraus­sichtlich Ende 2028 erfolgen, was bedeutet, dass nach Planung, Bauantrag und Her­stellung der Erschließung erst ca. 2032 der Hochbau beginnen könnte. Das ist – optimistisch gerechnet – in 8 Jahren.

Im Modellprojekt ein modellhaftes Verfahren entwickeln

Die einst für das Projekt eingetretene Zivil­gesell­schaft käme also nach rund 17 Jahren extrem aufwändiger Beteiligung zu ein paar wenigen genossen­schaftlichen Wohnungen. Dabei könnte alles viel schneller, billiger, einfacher gehen und dabei auch noch mehr sozialer Wohnungs­bau erzeugt werden. Die zur Lösung notwendigen Akteur*innen müssten nur die bereits in der Koopera­tion vorhandenen Gremien ernst nehmen, um gemeinsam das Verfahren endlich auf „Ermöglichung“ zu drehen. Hier sind nicht die äußeren Rahmen­bedingungen – steigende Baukosten, Fach­kräfte­mangel, hohe Bau­zinsen – dafür verant­wortlich, dass der Wohnungs­bau nicht vorankommt, sondern die Senats­verwaltung selbst, die die Chancen eines Modell­projektes nicht nutzt, sondern alle Bauwilligen in Bürokratie erstickt.

Risiko durch langwierige Verfahren minimieren

Zwei Faktoren belasten die Entwicklungs­möglichkeiten erheblich:

Verfahrensdauer: Die jetzt veranschlagte Dauer des Verfahrens erhöht die Risiken für die Entwickler, denn die Förder­bedingungen ändern sich schneller als die Verfahren voran­kommen. Ein aufgestelltes Finanzierungs­konzept bricht so all zu leicht zusammen.

Konzeptverfahren: Die Kommune verspricht sich durch Konzept­verfahren kosten­günstig an das beste Umsetzungs­konzept zu kommen, doch das einseitig bei den Bewerber*innen abgeladene Planungs­risiko kann bei den gegebenen Rahmen­bedingungen nicht mehr getragen werden und so scheitern leider nicht nur die Konzept­verfahren, sondern auch die gewünschten Neu­bau­ent­wicklungen bleiben weit hinter den Möglich­keiten. Anderer­seits muss eine transparente Art von Konzept­wettbewerb stattfinden, um den eventuell auftretenden Eindruck von gerichteten Direkt­vergaben zu vermeiden und die Möglichkeit zur Reduzierung des Erbbau­zinses als Unterwert­vergabe auf Grund der Gemeinwohl­orientierung des Projektes beizu­behalten. Entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem wir als gemeinwohl­orientierte Private, mit der Sicherheit umsetzender Bauträger zu sein, ins Entwicklungs­verfahren eintreten können.

Umsetzende schnell ins Verfahren bringen

Am Rathausblock wird aktuell in Zusammen­arbeit von Senat/Bezirksamt, BIM und der WBM am Bebauungs­plan gearbeitet. Dabei werden z.B. hin­sichtlich des parallel entstehenden Entwurfs der Verwaltungs­verein­barung auch Aufgaben der Erschließung behandelt, die später für einen Dritten – z.B. eine Genossen­schaft – vorgegeben werden. Dabei dürfen nicht Probleme bei den Privaten abgeladen werden, die im Moment noch nicht beteiligt sind. Ohne frühe Ein­beziehung des Umsetzungs­partners wachsen die Risiken zur Projekt­kosten­erhöhung und die Umsetzungs­fähigkeit der Gemeinwohl­orientierung des Projekts kann Schaden nehmen. Die Stadt­gesell­schaft hat keine Zeit mehr, viel­versprechende Projekte vor sich hin dümpeln zu lassen. Wir brauchen eine Dynamisierung der Verfahren, um den benötigten Wohnungs­bau voranzutreiben. 

Modellhaftes Konzeptverfahrens mit früher Entscheidung für eine Anhandgabe aushandeln

In einem bereits konzeptionell weit entwickelten Projekt wie dem Modell­projekt Rathaus­block/Dragoner­areal sind die Anfor­derungen an die Bewerber*innen in einem Konzept­verfahren derartig detailliert vor­bestimmt, dass auf der städte­baulich-architek­tonischen Ebene kaum deutliche Unterschiede zwischen den eingereichten Konzepten zu erwarten sind. Entscheidend ist hier vielmehr, welche Akteure und Nutzer*innen das gewünschte Konzepte überhaupt umsetzen können. In der funktio­nierenden Kooperation im Projekt sollten die Auswahl­kriterien für eine „früh­zeitige Bauträger­anhandgabe im Konzept­verfahren“ ausgehandelt werden. Mit dieser Verein­fachung des Wettbewerbs­verfahren ginge der Kommune kein möglicher Zuwachs an Qualität verloren, sondern einzig die Wahr­schein­lichkeit würde deutlich erhöht, dass ein geeignetes Konzept tatsächlich umgesetzt werden kann.

Nicht Grundstück sucht Konzept – sondern Konzept sucht Umsetzer

Wir fordern am Modell­projekt Rat­hausblock die Umsetzung eines „gemeinwohl­orientierten Konzeptverfahrens“, bei dem die Auswahl eines Bewerbers als Bauträger auf Basis eines text­lichen Konzeptes stattfindet. Die kost­spieligen Planungs­leistungen sollten erst danach vom ausgewählten Bauträger innerhalb einer kurzen Anhand­gabe­frist beige­bracht werden müssen, ebenso wie eine abgesicherte Finan­zierung. (Siehe dazu unser Papier „Berlin braucht das gemeinwohl­orientierte Konzept­verfahren“.) Sollte es dem Bauträger innerhalb der Frist von z. B. einem Jahr nicht gelingen, das Konzept gesichert umzusetzen, wird der nächst-best bewertete Bewerber aufgefordert. 

Das politische Handeln am Rathausblock steht in eklatantem Gegensatz zur Regierungserklärung

Den politischen Willen, Neubau durch gemeinwohl­orientierte Private zu fördern und zu beschleunigen, hat die aktuelle Berliner Landes­regierung bereits formuliert. Es gilt jetzt die Verfahren zur Umsetzung so anzupassen, dass tatsächlich gebaut werden kann. 

In den Richtlinien der Regierungs­politik des amtieren Berliner Senats 2023–2026 wird an mehreren Stellen die Förderung des Genossen­schaftswesens ausdrücklich genannt (siehe folgende Zitate). „Die landeseigenen Wohnungs­baugesell­schaften und Genossen­schaften sollen verstärkt mit Baugrund­stücken versorgt werden.“ Wie schon unter der Vorgänger­regierung „hält der Senat daran fest, grund­sätzlich keine landes­eigenen Grund­stücke oder Wohnungen zu verkaufen. Hiervon darf bei gemeinwohl­orientierten Wohnungs­baugenossen­schaften im Einzel­fall abgewichen werden. Mit dem Ziel der Durch­mischung bei größeren Quartiers­entwicklungen auf landes­eigenen Grund­stücken sollen Genossen­schaften in angemessener Weise bei der Vergabe von Flächen berück­sichtigt werden. Die Vergabe kann durch Erwerb oder im Wege eines Erbbau­rechts mit lang­fristiger Mietpreis- und Belegungs­bindung erfolgen. Hierbei kann ein verein­fachtes Konzept­verfahren angewandt werden, wenn die soziale Bindung grund­buchlich gesichert wird.“ 

Aktuell sind die Rahmen­bedingungen für Immobilien­entwick­lungen für alle Akteur*innen herausfordernd. Landes­eigene Wohnungs­bau­unternehmen (LWU) haben allerdings einige Vorteile, denn ihnen stehen als politisch geförderte Betriebe insbesondere bei der Finanzierung andere Möglich­keiten zur Verfügung. Private gemein­wohl­orientierte Immobilien­akteure sind deshalb aber nicht aus dem Rennen, sondern sie sind die geeigneten Umsetzungs­partner für Entwicklungen in Kooperation mit den Landes­eigenen, um besondere Qualitäten in die Quartiere zu bekommen. Am Beispiel Rathaus­block/Dragoner­areal kann exemplarisch aufgezeigt werden, dass der Schlüssel zum Bau des Quartiers in hoher Qualität mit sozialer Verant­wortung im Verfahren liegt.

Vorteile durch gemeinwohl­orientierte Private am Rathaus­block und in der ganzen Stadt­entwicklung nutzen

Wenn die Landes­politik tatsächlich, wie es in der Regierungs­erklärung zu lesen ist, auf die gemeinwohl­orientierten Privaten in der Stadt­entwicklung als Neubau-Akteur*innen setzen will, dann müssen jetzt Anpassungen in den Verfahren umgesetzt werden. Das Land sollte nicht auf die Vorteile verzichten, die genossen­schaftliche und andere gemeinwohl­orientierte Ent­wickler*innen für die Quartiere bringen: 

• Grundsätzlich ermöglichen sie eine demo­kratisch organisierte Form des Wohnens mit ausgeprägten Mit­bestimmungs­rechten für die Bewohner*innen, die auch eigentums­rechtlich beteiligt sind.
• Die Gebäude sind nachhaltig für die gemeinwohl­orientierte Nutzung gesichert, weil Investi­tionen mit Rendite­absichten ausgeschlossen sind.
• Das Mietniveau bleibt langfristig stabil und steigt nicht mit dem Markt­umfeld. Die großen Bestands­genossen­schaften und die jungen Genossen­schaften dämpfen so gesamt­städtisch stark das Mietniveau.
• Gemeinwohl­orientierte haben nicht nur das Potenzial größere Projekte umzusetzen, sondern mit der Größe wächst das Interesse an der Bau­träger­schaft.
• Belegung mit einem erheblichen Anteil an Neu-Mitgliedern ist üblich.
• Gemeinwohlorientierte haben Möglich­keiten, besondere Wohn­formen des Gemeinschaftswohnens mit bereits aktivierten Nutzer*innen­gruppen umzusetzen.
• Das aktive Gestalten, Mitmachen und Ein­bringen der Nutzer*innen gehört zur Identität von Kreuzberg und zur Genese des Modell­projektes Rathausblock.

Fazit: Jetzt Gelingens­bedingungen herstellen

Die Faktoren für das Gelingen von Entwicklungen durch gemeinwohlorientierte Private sind:

• Das Vergabe­verfahren muss vereinfacht werden, um das Ausfall­risiko zu minimieren und die Umsetzungs­wahr­schein­lich­keit zu erhöhen.
• Die realisierten Kooperations­leistungen im Modell­projekt soll dazu genutzt werden, um gemeinsam Bewertungs­kriterien für ein verein­fachtes Konzept­verfahren auszuhandeln.
• Als mögliche Bauträger*innen sollten nur gemeinwohl­orientierte Akteur*innen zugelassen werden.
• Die Grund­stücke/Erbbau­rechte für gemeinwohl­orientierte Private am Rathaus­block sollten nicht parzelliert in unterschied­liche Konzept­verfahren gebracht werden, so dass das Projekt eine relevante Größe bekommt (ca. 100 Wohnungen und Gewerbeflächen).
• Gebote für Erbbaurechts­zinsen nahe Null müssen weiterhin ermöglicht werden – wie es bereits Realität ist. Dadurch wird auch eine Vergleich­barkeit zu den Grund­stücks­kosten erreicht, welche für die LWU mittels Einbringung zu vernachlässigen sind.

---

Der gleiche Text im PDF-Viewer:

Presseecho:

• Der Tagesspiegel, 02.10.2024 von Theresa Roelcke: Kreuzberger Dragonerareal: Streit um genossenschaftlichen Wohnungsbau — Der Senat will dem landeseigenen Wohnungskonzern WBM mehr Grundstücke im Dragonerareal geben als geplant. Baustadtrat Florian Schmidt (Grüne) und Genossenschaften sehen ihr Projekt in Gefahr.