Ein erstmals angewandtes Instrument zur weitgehenden Rekommunalisierung umgewandelter Wohnhäuser.
Als die Deutsche Wohnen Ende 2018 mehrere Wohnblöcke an der Karl-Marx-Allee erwerben wollte, stand der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg vor einer neuen Herausforderung. Für einen Teil der Gebäude konnte das kommunale Vorkaufsrecht genutzt werden. Die meisten Wohnungen waren jedoch bereits in Eigentumswohnungen umgewandelt. Hier griff dieses Instrument nicht mehr. Gemeinsam entwickelten Bezirksamt, Senatsverwaltung, Gewobag, Investitionsbank Berlin (IBB) und die Mieter*innen ein neuartiges Verfahren: den gestreckten Erwerb. Er verband erstmals das individuelle Mietervorkaufsrecht mit einer gemeinwohlorientierten Rekommunalisierungsstrategie und eröffnete neue Möglichkeiten, bezahlbaren Wohnraum dauerhaft zu sichern.
Unterschiedliche Eigentumsstrukturen erforderten unterschiedliche Lösungen
Ausgangspunkt war der geplante Verkauf mehrerer Wohnblöcke an der Karl-Marx-Allee. Ein Wohnblock befand sich noch vollständig im Eigentum eines Unternehmens und konnte als Ganzes verkauft werden. Für dieses Gebäude konnte das Bezirksamt im Milieuschutzgebiet das kommunale Vorkaufsrecht ausüben und den Erwerb durch die landeseigene Gewobag ermöglichen.
Die übrigen Wohnblöcke waren jedoch bereits nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. Jede Wohnung bildete eine eigene rechtliche Einheit und musste einzeln verkauft werden. Das kommunale Vorkaufsrecht war hier nicht anwendbar. Stattdessen besaßen viele Mieter*innen ein individuelles Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB. Dieses Recht schützt einzelne Haushalte beim Verkauf ihrer Wohnung, wenn sie schon vor der Umwandlung in der Wohnung wohnten. Dieses individuelle Mietervorkaufsrecht war jedoch nie dafür gedacht, ganze Wohnanlagen in kommunales Eigentum zu überführen.
Damit stellte sich erstmals die Frage, wie auch bereits umgewandelte Wohnhäuser dauerhaft dem spekulativen Wohnungsmarkt entzogen werden können.
Aus einem individuellen Schutzrecht wird ein neues Erwerbsinstrument
Um diese Lücke zu schließen, entwickelten das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gemeinsam ein neues Verfahren: den gestreckten Erwerb. Der Einsatz an der Karl-Marx-Allee war die erstmalige Anwendung des neuen Verfahrens.
Die Grundidee bestand darin, das individuelle Mietervorkaufsrecht nicht isoliert, sondern koordiniert anzuwenden. Vorkaufsberechtigte Mieter*innen übten zunächst ihr persönliches Recht aus und beauftragten dafür einen gemeinsamen Bevollmächtigten. Unmittelbar anschließend wurden sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag an die landeseigene Gewobag übertragen. Gleichzeitig wurden Rückmietverträge zu den bisherigen Konditionen vereinbart. Die Gewobag stellte die Mieter*innen zudem von sämtlichen Kaufnebenkosten frei.
So entstand aus einem individuellen Schutzrecht erstmals ein Instrument zur gemeinwohlorientierten Rekommunalisierung bereits umgewandelter Wohnhäuser.
Gemeinsames Handeln macht das Verfahren erst möglich
Der gestreckte Erwerb war keine neue gesetzliche Regelung, sondern eine intelligente Kombination bestehender Rechtsinstrumente. Seine Umsetzung erforderte eine enge Zusammenarbeit zahlreicher Akteure.
Das Bezirksamt und die Senatsverwaltung entwickelten die rechtliche Konstruktion und koordinierten das Verfahren. Die Gewobag erklärte sich bereit, die Wohnungen unmittelbar zu übernehmen und sämtliche Verpflichtungen aus den Kaufverträgen zu tragen. Parallel entwickelte die Investitionsbank Berlin ein eigenes Finanzierungsangebot für Mieter*innen, die ihre Wohnung selbst erwerben wollten. Fehlende Sicherheiten wurden dabei durch Landesbürgschaften ersetzt.
Ebenso entscheidend war die Zusammenarbeit mit den Bewohner*innen. Die AKS GemeinwohlStadt organisierte Informationsveranstaltungen, beriet die Mieter*innen und koordinierte den Austausch innerhalb der Häuser.
Der erfolgreiche Abschluss des gestreckten Erwerbs beruhte auf der beharrlichen Zusammenarbeit zahlreicher Mieter*innen, Verwaltungsmitarbeitender, Politiker*innen und gemeinwohlorientierter Unternehmen. Stellvertretend für viele andere ist insbesondere Norbert Bogedein hervorzuheben, der als Vorsitzender des Mieterbeirats die Organisierung der Mieterschaft über Jahre mit außergewöhnlichem Engagement vorantrieb.
Der gestreckte Erwerb sicherte dauerhaft kommunalen Einfluss
Bereits Anfang Januar 2019 hatten 316 Haushalte in drei Teilbereichen der Karl-Marx-Allee ihr Vorkaufsrecht im Rahmen des gestreckten Erwerbs ausgeübt. Weitere Mieter*innen entschieden sich für einen Eigenerwerb mit Unterstützung der IBB. Insgesamt machten mindestens 342 Haushalte von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch.
Die Wohnungen gingen damit nicht an einen privaten Großinvestor, sondern überwiegend in den Bestand der Gewobag über. Gleichzeitig entstanden in mehreren Wohnungseigentümergemeinschaften Sperrminoritäten, durch die wichtige Entscheidungen nicht mehr ohne Zustimmung eines gemeinwohlorientierten Eigentümers getroffen werden konnten. In einem weiteren Schritt gelang es dem Berliner Senat, auch die übrigen Wohnungen des Verkaufspakets zu erwerben. Insgesamt konnten so rund 800 Wohnungen rekommunalisiert werden.
Eine Ausnahme wird zum Referenzfall der Berliner Wohnungspolitik
Der Senat betonte Anfang 2019 noch ausdrücklich, dass der gestreckte Erwerb als Ausnahme gedacht sei und zunächst nicht auf andere Projekte übertragen werden sollte.
Rückblickend markiert das Verfahren dennoch einen Wendepunkt. Erstmals wurde gezeigt, dass sich bestehende gesetzliche Schutzrechte durch die koordinierte Zusammenarbeit von Verwaltung, landeseigenen Wohnungsunternehmen, intermediären Akteuren und engagierten Mieter*innen zu einem neuen Instrument der gemeinwohlorientierten Stadtentwicklung weiterentwickeln lassen. Der gestreckte Erwerb gilt heute als ein wichtiger Referenzfall für den Umgang mit bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnhäusern und hat die Diskussion über neue Wege der Rekommunalisierung nachhaltig geprägt.
Weiterführende Informationen und Quellen:
- Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg – Erhaltungsgebiet Karl-Marx-Allee / Frankfurter Allee
- Berliner Mieterverein – „Gestreckter Erwerb: In die Kommune statt an die Börse“
- Berliner Mieterverein – Landgerichtsurteil: Rekommunalisierung über gestreckten Erwerb bleibt erfolgreich
- Berliner Zeitung – Karl-Marx-Allee: Landeseigene Gewobag hat Ankauf der Wohnungen beschlossen
- Berliner Zeitung – Senat will Verkauf von 150 Wohnungen verhindern
- Mehrere parlamentarische Anfragen im Abgordnetenhaus Berlin und Antworten des Senats: s18-17477, s18-17430, s18-17492
