Kommunen wieder zum starken Akteur gegen Verdrängung in Milieuschutzgebieten machen!
Das kommunale Vorkaufsrecht war bis Ende 2021 eines der wichtigsten Instrumente, um Verdrängung in Milieuschutzgebieten zu verhindern. Es ermöglichte den Bezirken, Häuser an gemeinwohlorientierte Bestandshalter*innen zu übertragen oder Käufer*innen über Abwendungsvereinbarungen zu langfristigen Schutzbindungen für die Mieter*innen zu verpflichten.
Mit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom November 2021 verlor dieses Instrument seine präventive Wirkung weitgehend. Die späteren gesetzlichen Änderungen (Novellierung 2026) konnten diese Schutzfunktion bislang nicht wiederherstellen.
Abwendungsvereinbarungen zwischen den Bezirksämtern und den Hauskäufer*innen waren das „scharfe Schwert“ des Milieuschutzes.
Berlinweit wurden tausende Wohnungen vor spekulativer Verwertung geschützt und nirgendwo mehr als in Friedrichshain-Kreuzberg.
Unsere Karte zeigt die Häuser, die durch Vorkäufe oder Abwendungsvereinbarungen im Bezirk gesichert werden konnten.
Zwei Wege der Schutzwirkung
Die Schutzwirkung des kommunalen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten entfaltete sich über zwei miteinander verbundene Wege.
A) Schützende Abwendungsvereinbarungen
Um den kommunalen Vorkauf abzuwenden, mussten sich Käufer*innen gegenüber dem Bezirk zu langfristigen mieterschützenden Bindungen verpflichten. Die Wohnungen vieler Mieter*innen wurden so zwar nicht in gemeinwohlorientiertes Eigentum überführt, aber durch Vereinbarungen gegen Umwandlung, Luxusmodernisierung, Eigenbedarfskündigungen oder andere Verdrängungsrisiken geschützt.
B) Überführung an gemeinwohlorientierte Bestandshalter*innen
Wenn Käufer*innen die vom Bezirk geforderte Abwendungsvereinbarung nicht unterzeichneten, konnte der Bezirk das Vorkaufsrecht ausüben. Dafür musste ein geeigneter gemeinwohlorientierter Bestandshalter gefunden werden – etwa eine Genossenschaft, Stiftung oder ein landeseigenes Wohnungsunternehmen.
Diese übernahmen die mieterschützenden Bindungen, die zuvor über die Abwendungsvereinbarung gefordert worden waren. Land und Bezirk stellten die Finanzierung des Ankaufs sicher und konnten so Häuser dauerhaft aus spekulativen Verwertungslogiken herauslösen.
Die eigentliche Stärke des kommunalen Vorkaufsrechts lag im Zusammenspiel beider Instrumente. Die Möglichkeit eines kommunalen Vorkaufs bewegte viele Käufer*innen dazu, Abwendungsvereinbarungen zu unterzeichnen. Das Vorkaufsrecht war deshalb nicht nur ein Instrument zum Ankauf von Häusern, sondern zugleich ein wirkungsvolles Verhandlungsinstrument zum Schutz bestehender Mietverhältnisse.
Das kommunale Vorkaufsrecht muss repariert werden
Milieuschutz ohne anwendbares kommunales Vorkaufsrecht funktioniert nur mangelhaft
Was das Urteil von 2021 zerstört hat, warum die letzte Novelle nicht reicht und wie eine echte Reparatur aussehen muss Das kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten war kein perfektes Instrument. Es…
Beitrag aufrufenIn der jetzigen gesetzlichen Fassung sind die Bezirksämter nur mit mangelhaften Instrumenten zur Abwehr von Verdrängung in Milieuschutzgebieten ausgestattet, dabei ist der Erhalt der sozialen Zusammensetzung genau der Sinn einer sozialen Erhaltungssatzung.
Das kommunale Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet muss wirksam repariert werden, damit es dem eigentlichen Sinn des Instruments wieder gerecht wird: bestehende Mietverhältnisse und die soziale Zusammensetzung von Quartieren vor absehbarer Verdrängung zu schützen.
