Neue Kooperationen
für leistbare und offene Räume

in Friedrichshain Kreuzberg

Beitrag

StadtWERKSTATT-Doku: »Bezirk braucht Boden«

In konzentrierter Runde machten sich die Beteiligten daran, die Strukturen zu verstehen, die in die konkrete Liegenschaftspolitik im Land Berlin einbezogen sind, um dann einen Ansatz zu entwickeln, wie neue Beteiligungsstrukturen dazu führen könnten, dass der Umgang mit Boden zukünftig stärker aufs Gemeinwohl ausgerichtet ist.

Clemens Weise
Die Gruppe bei der Einführung

Zum Einstieg wurden mittels einer Beamer-Präsentation gemeinsam einige Grundlagen aufgearbeitet, die für die letzten Impulspapiere des Netzwerk GI ausschlaggebend waren.

Nach der Pause machte sich die Gruppe daran, die existierenden Abläufe und Entscheidungsketten bei Grundstücksgeschäften im Land Berlin darzustellen. Anschließend wurden in aktivistischer Herangehensweise Impulse für mögliche Neukonzeptionen gesammelt.

Erkennen des Status Quo

Zettel-Chart 1

Gemeinsam wurde herausgearbeitet, wie die Beteiligten in der Gruppe die derzeitige Situation im Bereich Boden-/Liegenschaftspolitik empfinden (siehe auch Zettel-Chart 1):

  • Die „Berliner Immobilien Management GmbH“ (BIM) als landeseigenes Unternehmen ist bei der Senatsverwaltung für Finanzen aufgehängt und es drängt sich der Eindruck auf, dass Liegenschaften hier eher als finanzielle Werte betrachtet werden, denn als Potenzialflächen zur gemeinwohlorientierten Entwicklung der Stadt nach den bestehenden (Raum)Bedarfen für z.B. notwendige Nutzungen zur Erfüllung der Daseinsvorsorge.
  • Dies wird im „Konzept zur „Bodenpolitischen Strategie und Ergänzung des bestehenden Regelwerks für die Liegenschaftspolitik“ aus dem Jahr 2019 bestätigt. Dort steht: „Seit der Gründung des Liegenschaftsfonds im Jahr 2001 hat Berlin die nicht betriebsnotwendigen landeseigenen Grundstücke primär verkauft, um so Einnahmen zur Konsolidierung des Landeshaushalts zu generieren. Bis Anfang 2013 wurden Einnahmen von insgesamt rd. 2 Mrd. € erzielt, aber auch Grundstücke verkauft, die das Land Berlin vor dem Hintergrund der wachsenden Stadt nun wieder benötigt.“

Im selben Konzept stehen auch die neuen Richtlinien für die Berliner Liegenschaftspolitik:

  • „Schaffung eines „Bodenfonds“ durch die Einführung eines gesonderten Vermögens für Grundstücke, die aus Gründen der Daseinsvorsorge bzw. aus strategischen oder wirtschaftlichen Überlegungen im Eigentum des Landes Berlin verbleiben sollen (Sondervermögen für Daseinsvorsorge- und nicht betriebsnotwendige Bestandsgrundstücke des Landes Berlin – SODA Errichtungsgesetz vom 17.03.2017).
  • Abkehr vom Vorrang des Verkaufs und insbesondere vom Instrument des Bieterverfahrens. Stattdessen verstärkte Vermarktung durch die Bestellung von Erbbaurechten zur Sicherung von Schlüsselflächen für zukünftige Bedarfe und zur Sicherung des vom Land Berlin gewollten Nutzungszwecks. Verkäufe in Ausnahmefällen, insbesondere von Arrondierungs- und Splitterflächen sowie Miteigentumsanteilen.
  • Überarbeitung der bestehenden Konditionen für die Vergabe von Erbbaurechten.
  • Die Vermarktung von Grundstücken erfolgt grundsätzlich in Form des Erbbaurechts.
  • In der Gruppe wurde gewünscht, die BIM zumindest mit geteilter Verantwortung auch bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zu verorten, da dort eine entsprechende stadtplanerische und stadtpolitische Expertise bezüglich der Entwicklung von landeseigenen Grundstücken vorhanden ist.
    • Insbesondere bei der „Mobilisierung“ und Überführung von Grundstücken zur Entwicklung über Konzeptverfahren scheint die BIM wenig motiviert bzw. fehlt die fachliche Expertise für innovative und niedrigschwellige Vergabe – trotz entsprechender Vorgaben im schon benannten Konzept ist nämlich keine verstärkte Tätigkeit in diesem Bereich zu erkennen. Jedenfalls sind laufende Konzeptverfahren im Prozess wieder geschlossen worden, weil entweder die Voraussetzung für die Teilnahme zu hoch waren oder Unstimmigkeiten zwischen Senatsverwaltungen auftraten. Insbesondere in solchen Fällen entsteht auch immenser finanzieller Schaden, bei allen die Konzeptarbeit betrieben haben.
    • In letzter Zeit wurden auch Grundstücke von anderen Senatsverwaltungen (z.B. Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe SenWEB) ins Konzeptverfahren gebracht, ohne die BIM überhaupt mit der Organisation und Durchführung des Verfahrens zu beauftragen.
  • Das von der Zivilgesellschaft erkämpfte intermediäre Beteiligungsgremium „Runder Tisch Liegenschaftspolitik“ (RTL) ist in die Prozesse zwar diskursiv einbezogen, kann aber leider zu wenig auf konkrete Verfahren Einfluss nehmen.
    • Es gibt keine echte verantwortungsüberschreibende Zuständigkeit, keine Regelfälle, bei denen das Gremium als Rat gefragt würde, oder Verfahren, die vom RTL koordiniert würden. Es hat für viele in der Gruppe mehr Netzwerk- und Seminar-Charakter bzw. stellt eher eine informierende bzw. beratende Beteiligung dar.
  • Die Clusterung, durch die alle Grundstücke laufen müssen, die hinsichtlich einer Verwertung untersucht werden, führt zur Benennung einer „Entwicklungsperspektive“ für jedes Grundstück. Koordiniert wird der Clusterungsprozess von der BIM.

Die Landeshaushaltsordnung macht Vorgaben zu Liegenschaftsgeschäften in § 63 LHO und § 64 LHO

§ 63 (3) Vermögensgegenstände dürfen nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. Ausnahmen können im Haushaltsplan zugelassen werden.

63 (4) Ist der Wert gering oder besteht ein dringendes Interesse Berlins, so kann die Senatsverwaltung für Finanzen oder der Hauptausschuss des Abgeordnetenhauses Ausnahmen zulassen. Eine solche Ausnahme kann beispielsweise vorliegen bei der Veräußerung von Grundstücken im Rahmen eines konzeptorientierten Entwicklungsverfahrens oder etwa bei Direktvergaben nach einem vom Abgeordnetenhaus genehmigten Liegenschaftskonzept. Solche Geschäfte stellen stets ein dringendes Interesse Berlins dar.

64 (5) Für zu erwerbende, zu belastende oder zu veräußernde Grundstücke ist eine Wertermittlung aufzustellen. Bei der Veräußerung von Grundstücken kann die Wertermittlung auch über ein allgemeines, transparentes und bedingungsfreies Bieterverfahren erfolgen; Gebote im Rahmen eines Bieterverfahrens sind zumindest am Ergebnis einer Verkehrswertaussage (gestrafftes Wertermittlungsverfahren) zu messen. Das Recht des Abgeordnetenhauses, durch Beschluss andere Werte zugrunde zu legen, bleibt unberührt.

64 (7) Die Wertgrenzen umfassen den Wert ohne Wertminderungen, die sich aus grundstücksbedingten Sachverhalten ergeben (Kontaminierungen, vorhandene bauliche Anlagen, Dienstbarkeiten, Anrechnungen auf den Kaufpreis und Ähnliches), soweit sie zum Zeitpunkt der Wertermittlung bekannt sind.

64 (8) Dingliche Rechte dürfen an Grundstücken Berlins nur gegen angemessenes Entgelt bestellt werden.

  • Große Probleme haben alle Projekte, die Wohnen und Arbeiten und/oder soziokulturelle Nutzungen in einem Projekt kombinieren wollen. Das obwohl der Senat mit dem „Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030“ eine entsprechende Leitlinie veröffentlicht hat („Leitlinie 1: Sozial und funktional vielfältige Quartiere schaffen und erhalten“). Auch sollen verstärkt Mehrfachnutzungen auf landeseigenen Grundstücken realisiert werden (Broschüre Mehrfachnutzungen sozialer Infrastrukturen, SenSW 2019). Die Umsetzung solcher Nutzungskonzepte gestaltet sich aber als äußerst schwierig obwohl hier viele räumliche und finanzielle Synergien hergestellt und Nutzungskonkurrenzen erfolgreich ausgeräumt werden könnten.
    • Die typische Berliner Unzuständigkeitsverwaltung ist bei solchen Projekten stark zu spüren. Weder die auf Wohnen fokussierte SenSW (einschließlich der Wohnungsbauleitstelle), noch die auf Gewerbe fokussierte SenWEB, noch die auf Kultur fokussierte SenKULT sind angemessen ansprechbar, weshalb auch die BIM wenig Anlass erkennen lässt, solche Projekte besonders oder überhaupt zu unterstützen. Im Gegenteil: Förderungen für die tatsächlich gemischten Projekte scheinen fast unmöglich.
  • Die Berlinovo ist als einzige der großen landeseigenen Immobilien- bzw. Wohnungsunternehmen nicht mit Aufgaben der Daseinsvorsorge betraut. Dies obwohl gerade die Berlinovo (die als „Bad Bank“ aus dem Berliner Bankenskandal hervorgegangen ist) inzwischen über sehr viel Vermögen verfügt, dass als Eigenkapital für Neubauprojekte verwendet werden könnte. Die Berlinovo könnte zum Schlüssel-Player für kooperative Projekte werden, wenn sie entsprechend politisch geleitet würde.

Impulse für eine neue Liegenschaftspoloitik

  • Sehr deutlich wurde bei der Status Quo Analyse herausgearbeitet, dass die BIM der zentrale Akteur in der aktiven Liegenschaftspolitik ist und, dass SenFIN die Vorgaben für deren Handeln veranlasst. Bezogen auf die Entwicklung von Immobilienprojekten wurde so bisher wenig Dynamik ausgelöst und die Initiativen für gemeinwohlorientierten Neubau stark behindert.
  • Dies steht in starkem Kontrast zur Neubau-Rhetorik, die von den Senatsverwaltungen gepflegt wird.
    • Eine Idee in der Runde war, die BIM gänzlich von allen Themen der „Stadtentwicklung“ zu befreien und nur das Geschäft des Betriebs/Managements von Immobilien in öffentlicher Hand bei der BIM zu konzentrieren.
    • Ein neues landeseigenes Unternehmen oder besser ein Kooperationsunternehmen gründen (= Kooperativer Landesbauträger), dass mit klarer Gemeinwohlorientierung (in Richtung der Bedarfe) nur auf die Entwicklung von Immobilienprojekten (= Neubau) ausgerichtet ist.
  • Gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung muss jedenfalls als Aufgabe für die gesamte Gesellschaft verstanden und entsprechend auch Entscheidungsprozesse entworfen und etabliert werden, die gemeinwohlorientierte Akteure und zumindest eine Vertretung von Bedarfsträger*innen mit einschließen.
  • Die gemeinwohlorientierten Immobilienakteur*innen sind bisher nicht angemessen als zuverlässige Partner*innen für die Entwicklung der Stadt anerkannt. Die oft neuartigen Trägermodelle zur Kooperation verschiedener Partner (einschließlich der LWU) überfordern die Verwaltungen auf den verschiedenen Ebenen, obwohl genau darin enorme Entwicklungspotenziale liegen und auch finanzielle Bauförderungen über die Modellhaftigkeit der Projekte erschlossen werden können.
  • Die erweiterte Kompetenz (siehe oben erwähntes Konzept) des Parlaments (mit dem Unterausschuss Vermögen zum Hauptausschuss) sich um Liegenschaftsangelegenheiten zu kümmern, sollte zum Ausgangspunkt genommen werden, hier ein Beteiligungsgremium anzuschließen, das Mitbestimmungsrechte bekommt. Dies knüpft daran an, dass bei der Einrichtung der Berliner Bodenfonds GmbH auch ein Bodenbeirat ins Leben gerufen werden sollte. Doch als Beirat zur BBF GmbH wären diesem Gremium viel zu enge Grenzen gesetzt. Als Kooperationsgremium zum U-Ausschuss Vermögen hingegen und mit geteilter Zuständigkeit zu grundstücksbezogenen Entwicklungsentscheidungen wäre der Beirat deutlich handlungsfähiger. Ziel wäre es mit dem Beirat, auf dauerhafte Nutzungen bezogene Zielvorgaben für die Projektentwicklung und den späteren Betrieb einzuwirken.
    • Der Beirat könnte durch Entsendung von Mitgliedern in die Organe und Gremien von Kooperationsunternehmen eine notwendige Qualitätssicherung der Zielvorgaben sicherstellen.
    • Die Gruppe hat Ideen über eine mögliche Benennung des Gremiums/Unternehmens nachgedacht. Z.B: Bodenparlament, Bodenkabinett, Bodenallianz, Bodenbürger*innen, …
  • Ein wesentlicher Faktor zur Ermöglichung von gemeinwohlorientierten Immobilienprojekten, ist der Verkehrswert, der für die Grundstücke bezahlt werden muss. Es gibt die Vorgabe, Grundstücke nur noch im Erbbaurecht zu vergeben. D.h. der Verkehrswert für den Boden äußert sich letztlich in der Höhe des Erbbauzinses, der dauerhaft für das Grundstück bezahlt werden muss. Dieser Erbbauzins wird faktisch als Anteil auf die Miete aufgelegt, die von den Nutzer*innen bzw. Betreiber*innen bezahlt wird.
    • Die Berliner LHO und das europäische Wettbewerbsrecht geben vor, dass keine Grundstücke unter Wert an Entwickler*innen oder Betreiber*innen gegeben werden dürfen. Es gibt allerdings umfangreiche Ausnahme- und Sonderregelungen für Nutzungen, die im Rahmen der Daseinsvorsorge der öffentlichen Hand vorgehalten werden müssen. Entscheidend ist, wie der Verkehrswert ermittelt wird.
    • Es muss gelingen, Raum für Nutzungen zur Aufrechterhaltung der Daseinsvorsorge so günstig herzustellen und zu betreiben, dass ein Regelbetrieb für die Nutzer*innen möglich wird. D.h. die finanzielle Belastbarkeit der Nutzer*innen muss entscheidend die Berechnung des Wertes sein. Ein solches Verfahren nennt sich „Ertragswertverfahren“ und es führt dazu, dass drastische projektbezogene Absenkungen rechtssicher argumentiert und umgesetzt werden können. Siehe oben LHO § 64 (7). Dies scheint deutlich sinnvoller, als eine wiederholte generelle Absenkung von Erbbauzinsen, die bei der derzeitigen Verkehrswertentwicklung permanent nach unten angepasst werden müssten.
      • Das weiter oben erdachte Kooperationsgremium zum U-Ausschuss (z.B. „Bodenparlament“) sollte im Rahmen der Aufstellung einer projektspezifischen Zielvorgabe auch Vorgaben zur Ertragswertermittlung machen, die dann im Rahmen eines Konzeptverfahrens zu einem von den Betreibern finanzierbaren Wert führen. Bei Direktvergaben könnte auch das Gremium direkt über die Festlegung von Zielmieten bestimmen, dass gewünschte Nutzungen auch tatsächlich betrieben werden können.
      • Die Festlegung der projektspezifischen Erbbauzinsen sollte regelmäßig konsolidiert werden und an die tatsächliche Leistungsfähigkeit der Betreiber*innen angepasst werden (nach oben wie nach unten). So könnte auch langfristig die gewünschte Nutzung an die Bedarfslage bestimmt und angepasst werden.

Es hat sich gezeigt, dass ein recht zufällig zusammengebrachter Kreis an Menschen mit ganz unterschiedlichen Zugängen zur Boden-Thematik innerhalb kürzester Zeit recht konkrete Vorschläge machen kann, die zu erstaunlich qualifizierten Konzeptansätzen führen.

Es stand für die Beteiligten außer Zweifel, dass ein Beteiligungsgremium bei entsprechender Zusammensetzung und Entscheidungskompetenz die Gemeinwohlorientierung der Berliner Liegenschaftspolitik deutlich aktivieren würde.

1. November 2021

Beteiligte Akteur*innen

AKS GI-Stelle LokalBau Netzwerk GI

Ist ein Beitrag zur Baustelle:

#7

Gemischte Immobilien­konzepte fördern – Wohnen, Gewerbe & Soziales verbinden

Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, die Idee der „Berliner Mischung“ zu aktualisieren, für sie zu streiten und auch Neubauprojekte mit nachhaltigen hybriden Bautypologien zu entwerfen. Wie setzen uns für praktikable Rahmenbedingungen ein und fordern Förderprogramme, die zum Ausbau und Erhalt von gemischten Projekten dienlich sind.

Baustelle aufrufen
#7

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