Vom kommunalen Vorkauf zur Strategie des gemeinschaftlichen Ankaufs durch organisierte Mieter*innen
In Berlin wurden vor der Einführung des faktischen Umwandlungsverbots sehr viele Mietshäuser in Eigentumswohnungen umgewandelt. In manchen Kiezen ist ein erheblicher Teil des Wohnungsbestands bereits aufgeteilt und kann früher oder später als einzelne Wohnungen verkauft werden. Für die Mieter*innen bedeutet das ein dauerhaftes Risiko: Schutzfristen laufen aus, Eigenbedarfskündigungen durch neue Eigentümer*innen werden wahrscheinlicher.
Die Frage ist deshalb nicht nur, wie einzelne Haushalte vor Kündigung geschützt werden können. Die Frage ist auch, wie ganze Häuser dauerhaft als soziale Wohnorte erhalten bleiben.
Bis Ende 2021 war das kommunale Vorkaufsrecht in sozialen Erhaltungsgebieten (= „Milieuschutzgebieten“) ein zentrales Instrument, um bei „Asset-Deals“ – also Hausverkäufen – bestehende Mietverhältnisse zu sichern oder Käufer*innen zu verbindlichen Schutzvereinbarungen gegenüber den Mieter*innen zu bewegen. Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts im November 2021 ist diese Praxis stark eingeschränkt.
Deshalb braucht es heute zwei parallele Strategien: Das kommunale Vorkaufsrecht muss repariert werden. Gleichzeitig müssen neue Ankaufstrategien entstehen, mit denen organisierte Mieter*innen ihre Häuser gemeinschaftlich sichern können.
Viel erreicht aber jäh gestoppt
Projekte der Bestandsicherung im Zusammenhang mit dem kommunalem Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten.
Bis Ende 2021: Vorkauf und Abwendung konnten Häuser schützen
Das kommunale Vorkaufsrecht wirkte in sozialen Erhaltungsgebieten auf zwei Wegen:
- Vorkauf zugunsten gemeinwohlorientierter Dritter: Häuser konnten an Genossenschaften, Stiftungen, landeseigene Wohnungsunternehmen oder andere gemeinwohlorientierte Bestandshalter*innen übergehen.
- Abwendungsvereinbarungen: Käufer*innen verpflichteten sich gegenüber dem Bezirk zu mieterschützenden Bindungen, um die Ausübung des Vorkaufsrechts abzuwenden.
Durch das Vorkaufsrecht und Abwendungsvereinbarungen konnten in Berlin über 5000 Wohnungen mit ihren Mieter*innen vor Spekulation und Verdrängung gerettet werden. Das alles sind Häuser, bei denen gemeinsam der Verkauf an einen Investor verhindern werden konnten. Insgesamt sind das 746 Wohnungen. 746 Geschichten, in denen der Kiez gegen die Immobilienlobby gewonnen hat.
Damit war das Vorkaufsrecht mehr als ein Ankaufswerkzeug. Es war auch ein Verhandlungsinstrument. Viele Häuser wurden nicht gekauft, aber durch Vereinbarungen gegen Umwandlung, Luxusmodernisierung, Eigenbedarfskündigungen oder andere erhaltungswidrige Entwicklungen geschützt.
Diese Wirkung ist weiterhin wichtig. Sie wird auf der Karte der Baustelle Gemeinwohl sichtbar: Kommunales Handeln konnte Häuser sichern, Schutzbindungen erzeugen und gemeinwohlorientierte Dritte als Bestandshalter*innen einbinden.
Seit 2022: Das kommunale Vorkaufsrecht ist stark eingeschränkt
Mit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom November 2021 wurde die bis dahin entwickelte Vorkaufsrechtspraxis in sozialen Erhaltungsgebieten weitgehend gestoppt.
Entscheidend ist seitdem stärker der aktuelle Zustand eines Hauses zum Zeitpunkt der behördlichen Entscheidung. Erwartete spätere Verdrängungsrisiken reichen nicht mehr aus, um den Vorkauf zu begründen.
Damit verlor das Instrument seine präventive Kraft. Gerade diese war aber entscheidend: Bezirke konnten handeln, bevor Verdrängung bereits eingetreten war.
Die Reparatur des kommunalen Vorkaufsrechts bleibt deshalb eine zentrale Forderung. Kommunen müssen wieder rechtssicher eingreifen können, wenn ein Verkauf absehbar Verdrängung, Umwandlung oder spekulative Verwertung auslöst.
Im Moment: Das Umwandlungsverbot schafft einen neuen Rahmen
Auf der Grundlage von § 250 BauGB gilt in angespannten Wohnungsmärkten ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Berlin hat diese Möglichkeit durch eine Umwandlungsverordnung genutzt. Sie gilt derzeit bis Ende 2030 und wirkt faktisch als Umwandlungsverbot.
Damit besteht für die nächsten Jahre kein allgemeiner Aufteilungsdruck wie in früheren Phasen. Die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen ist genehmigungspflichtig und kann grundsätzlich untersagt werden.
Gleichzeitig enthält § 250 BauGB Ausnahmen. Eine wichtige Ausnahme betrifft Fälle, in denen das Wohnungseigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter*innen veräußert werden soll.
Diese Ausnahme ist zunächst als Schutzregel für Mieter*innen gedacht, die selbst kaufen wollen. Sie kann aber auch zu einem strategischen Hebel werden, wenn Mieter*innen nicht vereinzelt Eigentumswohnungen erwerben, sondern ihre Kaufbereitschaft in eine gemeinschaftliche Trägerstruktur überführen.
Neue Ankaufstrategien müssen aus der Organisation der Bewohner*innen erwachsen
Die neue Strategie beginnt nicht beim Kaufvertrag. Sie beginnt bei der Hausgemeinschaft. Mieter*innen müssen Eigentumsverhältnisse, Fristen, Risiken und Kaufoptionen verstehen. Sie müssen klären, ob sie gemeinsam handeln wollen, ob genügend Kaufbereitschaft und Eigenkapital vorhanden ist, welche Rechtsform geeignet ist und welche professionellen Partner*innen gebraucht werden.
Daraus ergeben sich drei unterschiedliche Wege:
Weg 1: Bereits aufgeteilte Häuser gemeinschaftlich zurückholen
In bereits aufgeteilten oder umgewandelten Häusern ist die Aufteilung rechtlich vollzogen. Wohnungen können einzeln verkauft werden, Schutzfristen können auslaufen, Eigenbedarfskündigungen können wahrscheinlicher werden.
Hier liegt der strategische Ansatz darin, einzelne Wohnungen, Wohnungspakete oder im besten Fall das ganze Haus gemeinschaftlich anzukaufen.
Weg 2a: Nicht aufgeteilte Häuser direkt gemeinwohlorientiert ankaufen
Auch ohne Aufteilung kann ein Haus gemeinschaftlich gesichert werden. Der einfachste Fall ist ein direkter Verkauf des gesamten Hauses an eine Genossenschaft, Stiftung oder einen anderen gemeinwohlorientierten Bestandshalter.
Das ist ein normaler Asset Deal: Das Haus wird als Ganzes verkauft. Eine Umwandlung in Eigentumswohnungen ist dafür nicht nötig.
Weg 2b: Die Zwei-Drittel-Ausnahme als Hebel für kollektiven Ankauf prüfen
Die Ausnahme des § 250 BauGB kann eine strategische Rolle spielen: Wenn Eigentümer*innen ein Haus trotz Umwandlungsverbot in Eigentumswohnungen aufteilen wollen, kann eine Genehmigung erteilt werden, wenn mindestens zwei Drittel der Wohnungen zur eigenen Nutzung an Mieter*innen verkauft werden.
Für Mieter*innen kann daraus ein Ansatzpunkt entstehen, wenn nicht Wohnungen vereinzelt gekauft werden, sondern Kaufbereitschaft, Rechte und Finanzierungskraft in eine gemeinsame Trägerstruktur überführt werden.
Träger- und Finanzierungsmodelle für alle drei Wege
Für alle drei Wege braucht es eine tragfähige Struktur, die Ankauf, Finanzierung, Verwaltung und langfristige Bindung leisten kann.
Denkbar sind:
- eine Bewohner*innen-Genossenschaft,
- eine Projektgenossenschaft,
- eine Tochter- oder Dachstruktur einer bestehenden Genossenschaft,
- ein gemeinwohlorientierter Bestandshalter,
- ein Modell mit Stiftung, Genossenschaft oder sozialem Träger,
- eine Kombination aus Mieter*innenkapital, Förderung, Stiftungsgeldern, Bürgschaften und externem Kapital.
Welche Struktur passt, hängt vom Haus ab: vom Eigentumsstatus, vom Kaufpreis, von der Organisierung der Mieter*innen, von vorhandenen Eigenmitteln, von Förderzugängen und von der Bereitschaft professioneller Partner*innen.
Hausgemeinschaften müssen ankaufsfähig werden
Beide Wege setzen voraus, dass aus betroffenen Mieter*innen handlungsfähige Akteure werden.
Dafür braucht eine Hausgemeinschaft:
- Informationen über Eigentumsstruktur, Teilung, Schutzfristen und Risiken,
- Beratung zu Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, BauGB und Genossenschaftsrecht,
- Moderation und interne Entscheidungsstrukturen,
- Einschätzung von Kaufbereitschaft und Eigenkapital,
- Kontakte zu Genossenschaften, Stiftungen und Finanzierungspartner*innen,
- wirtschaftliche Prüfung des Hauses,
- politische und öffentliche Unterstützung.
Damit verschiebt sich die Handlungskette. Bis Ende 2021 erzeugte vor allem der Bezirk Handlungsfähigkeit: durch Vorkaufsprüfung, Abwendungsvereinbarung oder Vorkauf zugunsten Dritter. Heute müssen zusätzlich Hausgemeinschaften selbst ankaufs- und verhandlungsfähig werden.
Das passt zur Grundidee der Baustelle Gemeinwohl: Betroffene werden nicht nur beraten. Sie werden unterstützt, selbst zu handlungsfähigen Akteuren zu werden.
Gemeinwohlorientierte Immobilienakteure werden zu Ermöglicherinnen
Die Akteure, die früher im Netzwerk gemeinwohlorientierter Immobilienwirtschaft (Netzwerk GI) als mögliche Dritte beim kommunalen Vorkauf bereitstanden, bleiben wichtig. Ihre Rolle verändert sich aber.
Bis Ende 2021 konnten Genossenschaften, Stiftungen oder andere gemeinwohlorientierte Bestandshalter*innen ein Haus übernehmen, wenn ein Bezirk den Vorkauf zugunsten Dritter ausübte.
In der neuen Ankaufstrategie werden sie stärker zu Ermöglicher*innen. Sie können:
- Geschäftsfähigkeit bereitstellen,
- Förderzugänge und Finanzierungserfahrung einbringen,
- Verwaltung und Bestandshaltung übernehmen,
- Projekt- oder Tochtergenossenschaften ermöglichen,
- Hausgemeinschaften beim Ankauf begleiten.
Besonders bestehende Genossenschaften können hier eine wichtige Funktion übernehmen. Sie können neuen Bewohner*innen-Genossenschaften eine professionelle Struktur geben, ohne dass jede Hausgemeinschaft von null an eine vollständig geschäftsfähige Organisation aufbauen muss.
Die AG Ankauf entwickelt den neuen Arbeitsstrang
Im Bündnis „Wohnungsnot durch Umwandlung und Eigenbedarfskündigungen stoppen“ arbeitet die AG Ankauf an einer Strategie für den gemeinwohlorientierten Ankauf aufgeteilter Häuser und Eigentumswohnungen.
Geprüft werden unter anderem:
- kleine Bewohner*innen-Genossenschaften,
- Projektgenossenschaften unter dem Dach bestehender Genossenschaften,
- Förderdarlehen und Eigenkapitalbausteine,
- Stiftungsgelder und Bürgschaften,
- Substanzgutachten und Quickchecks,
- eine öffentliche Beratungs- oder Ankaufsagentur.
Die rechtlichen und finanziellen Voraussetzungen müssen weiter geprüft werden. Die Ergebnisse sollen in ein Policy Paper einfließen.
Zentrale Forderungen
- Das kommunale Vorkaufsrecht in sozialen Erhaltungsgebieten reparieren,
- präventives Handeln bei absehbarer Verdrängungsgefahr wieder ermöglichen,
- Abwendungsvereinbarungen dauerhaft absichern,
- frühere Vorkäufe und Abwendungsvereinbarungen als wirksame Schutzinstrumente sichtbar machen,
- bereits aufgeteilte Häuser als neues Handlungsfeld der gemeinwohlorientierten Stadtentwicklung behandeln,
- die Zwei-Drittel-Ausnahme nach § 250 BauGB als möglichen Hebel für kollektive Ankaufstrategien prüfen,
- Hausgemeinschaften beim Aufbau von Akteursfähigkeit unterstützen,
- Bewohner*innen-Genossenschaften und Projektgenossenschaften als Ankaufsträger entwickeln,
- bestehende Genossenschaften, Stiftungen und gemeinwohlorientierte Bestandshalter*innen als Ermöglicher*innen einbinden,
- Förderinstrumente für den Ankauf aufgeteilter Häuser und Wohnungen entwickeln,
- eine öffentliche Beratungs- oder Ankaufsagentur aufbauen,
- Transparenz über Umwandlungen, Schutzfristen und Verdrängungsrisiken schaffen.
Die Baustelle verbindet damit drei Ebenen: die Reparatur des kommunalen Vorkaufsrechts, die Sicherung bereits aufgeteilter Häuser und die Entwicklung neuer kollektiver Ankaufstrategien durch organisierte Mieter*innen.
