Mit der Einigung zwischen der Kurth-Gruppe, dem Land Berlin und dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist ein wichtiger Zwischenschritt für die Entwicklung des RAW-Geländes erreicht. Nachdem die Verhandlungen im Sommer zunächst als gescheitert galten, besteht nun wieder eine gemeinsame Grundlage, auf der das Bebauungsplanverfahren fortgeführt werden kann. Gleichzeitig wird das Soziokulturelle L (SKL) zunächst gesichert und erhält eine Perspektive für seine weitere Entwicklung.
Die Einigung beendet den Prozess jedoch nicht. Sie eröffnet vielmehr eine neue Phase, in der die organisatorischen und wirtschaftlichen Voraussetzungen geschaffen werden müssen, damit die vereinbarten Ziele dauerhaft Bestand haben können.
Übergangsweise übernimmt der Bezirk die Generalmieterrolle
Kern der Vereinbarung ist ein Generalmietermodell für das Soziokulturelle L. Übergangsweise übernimmt das Bezirksamt diese Rolle. Dadurch werden die bestehenden Kultur-, Sport- und Freizeiteinrichtungen zunächst gemeinsam abgesichert, bis eine dauerhafte Trägerstruktur aufgebaut werden kann.
Parallel dazu wird das Bebauungsplanverfahren fortgeführt. Geplant wird ein gemischt genutztes Quartier mit Gewerbe und dauerhaft gesicherten soziokulturellen Nutzungen und jetzt neu auch mit einem gewissen Anteil Wohnungsbau (300 Wohneinheiten, davon 30 % sozial gebunden). Die Einigung verbindet damit zwei Ziele, die den Prozess seit vielen Jahren prägen: neue Entwicklungsmöglichkeiten für das Grundstück und die langfristige Sicherung der bestehenden Gemeinwohlangebote.
Der Generalmieter übernimmt weit mehr als einen Mietvertrag
Der Begriff „Generalmieter“ beschreibt zunächst nur die rechtliche Konstruktion. Für die Entwicklung des Soziokulturellen L ist jedoch entscheidend, welche Funktionen dieser künftig übernehmen soll.
Das LokalBau-Ebenenmodell für gemeinwohlorientierte Projektentwicklungen betrachtet nicht zuerst die beteiligten Organisationen oder Akteure, sondern zeigt die Funktionen, die bei einer Projektentwicklung dauerhaft verantwortlich ausgefüllt sein müssen:
1. Halten und Sichern, 2. Bauen und Sanieren, 3. Betreiben sowie 4. Nutzen. Erst im zweiten Schritt stellt sich die Frage, welche Organisationen diese Aufgaben übernehmen können.
Am RAW ist für den noch zu findenden Akteur, der im Moment mit „Generalmieter“ beschrieben wird, insbesondere die Ebene „Bauen und Sanieren“ von Bedeutung. Hier werden Bauherrenschaft, Investitionen und die Entwicklung der Gebäude organisiert. Diese Funktionen verbinden die Ebene des Eigentums des Grundstücks, das hier bei der Kurth-Gruppe verbleiben soll, mit der Betreiber- und der Nutzungsebene des Soziokulturellen L.
Für die Betreiber- und die Nutzungsebene bestehen bereits wichtige Strukturen. Die RAW Kultur Genossenschaft organisiert die Zusammenarbeit zahlreicher Betriebe und Nutzungen. Offen ist bislang jedoch, wer künftig die immobilienwirtschaftlichen Funktionen übernimmt: Wer entwickelt die Gebäude weiter? Wer organisiert Sanierungen und Investitionen? Wer übernimmt die Bauherrenschaft und verantwortet die wirtschaftliche Entwicklung der Immobilien über einen Zeitraum von 30 Jahren?
Die Suche nach einem Generalmieter ist deshalb weniger die Suche nach einem Mieter als nach einer Organisation, die diese bislang noch offenen Funktionen dauerhaft übernehmen kann.
Die Übergangslösung verschafft Zeit
Bis diese Struktur aufgebaut ist, übernimmt das Bezirksamt die Generalmieterrolle befristet selbst. Dadurch werden die bestehenden Nutzungen zunächst stabilisiert. Gleichzeitig entsteht der notwendige zeitliche Spielraum, um eine tragfähige langfristige Lösung aufzubauen.
Die vom Land bereitgestellten Mittel erfüllen dabei zwei unterschiedliche Aufgaben. Ein Teil fließt in notwendige Instandsetzungsmaßnahmen am Soziokulturellen L und verbessert damit dauerhaft den baulichen Zustand der Gebäude. Ein weiterer Teil gleicht die höhere Miete aus, auf die sich die Kurth-Gruppe im Rahmen des Kompromisses eingelassen hat. Dadurch werden die bestehenden Nutzungen des SKL zunächst gezielt unterstützt und vor einer Verdrängung geschützt.
Diese finanzielle Unterstützung ist als Übergangslösung angelegt. Langfristig muss die künftige Generalmieterstruktur die Gebäude so entwickeln und bewirtschaften, dass der heute noch notwendige Mietzuschuss des Landes schrittweise verringert oder perspektivisch entbehrlich werden kann. Dafür braucht es nicht nur eine tragfähige Organisationsstruktur, sondern vor allem die immobilienwirtschaftliche Kompetenz, Bauherrenschaft, Investitionen und Gebäudemanagement dauerhaft miteinander zu verbinden.
Von der politischen Einigung zur organisatorischen Umsetzung
Mit der aktuellen Verständigung ist eine wesentliche Voraussetzung geschaffen worden, um den kooperativen Entwicklungsprozess fortzusetzen. Gleichzeitig beginnen nun zwei eng miteinander verbundene Aufgaben:
Zum einen muss das Bebauungsplanverfahren auf der Grundlage der neuen Vereinbarung weiterentwickelt werden. Durch die Integration von Wohnungsbau stellen sich zahlreiche städtebauliche und planungsrechtliche Fragen neu – etwa zum Schallschutz, zu gesunden Wohnverhältnissen oder zur räumlichen Organisation des Quartiers.
Zum anderen muss eine Organisationsstruktur aufgebaut werden, die die bislang offenen Funktionen von Bauherrenschaft, Investitionen und Immobilienentwicklung am SKL dauerhaft übernehmen kann.
Erst wenn beide Aufgaben zusammen gelöst werden, entsteht aus der politischen Einigung ein dauerhaft tragfähiges Entwicklungsmodell für das RAW-Gelände.
