SEZ: Das bisherige Verfahren führt nicht zur besten Lösung – aber es ist noch nicht zu spät

Die Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung am 22. Juni 2026 hat eine bemerkenswerte Entwicklung sichtbar gemacht. Erstmals wurde nicht mehr allein über den Abriss des ehemaligen Sport- und Erholungszentrums (SEZ) diskutiert, sondern bestätigt, dass das bisherige Verfahren nicht dazu geeignet ist, die beste städtebauliche Lösung für diesen besonderen Ort hervorzubringen. Mehrere Entwicklungen der vergangenen Tage weisen dabei in dieselbe Richtung.

Der Berliner Senat hat erstmals eigene Berechnungen zum städtebaulichen Kompromissvorschlag des Bündnisses SEZ-Quartier neu denken vorgelegt. Im Ausschuss erklärte der SPD-Abgeordnete Mathias Schulz sinngemäß, über einen möglichen Rückbau könne erst entschieden werden, wenn das städtebauliche Gesamtkonzept für den Standort feststeht. Bereits wenige Tage zuvor hatte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg eine Plausibilisierung des Bündnis-Entwurfs beauftragt, um dessen städtebauliche, funktionale und wirtschaftliche Tragfähigkeit fachlich überprüfen zu lassen.

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Stadtentwicklungssenator präsentiert die Einschätzung des Senats zum Kompromisvorschlag des Bündnisses.

Diese Entwicklungen wirken auf den ersten Blick unabhängig voneinander. Tatsächlich führen sie alle zur gleichen Erkenntnis: Die bisherigen Entscheidungsgrundlagen reichen für eine endgültige Entscheidung über die Zukunft des SEZ noch nicht aus.

Das Verfahren beantwortete nie die entscheidende Frage

Unter Protest des Bezirks aussortierter Beitrag von 03 Arch.

Der städtebauliche Wettbewerb, der im Jahr 2025 von der WBM durchgeführt wurde, zeigte gleich ein großes Problem auf. Die Aufgabenstellung war von vornherein auf einen vollständigen Abriss des SEZ ausgerichtet. Eine gleichwertige Prüfung von Erhalt oder Teilerhalt war nicht vorgesehen. Dass mit dem Beitrag von 03 Arch. dennoch ein Entwurf eingereicht wurde, der Wohnungsbau mit dem Erhalt wesentlicher Gebäudeteile verband, machte die Schwäche der Aufgabenstellung sichtbar. Der Beitrag konnte aus verfahrenstechnischen Gründen nicht weiterverfolgt werden – wurde vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg jedoch ausdrücklich als Hinweis darauf gewertet, dass Wohnungsbau und SEZ-Erhalt planerisch durchaus miteinander vereinbar sein können.

Die entscheidende Frage wurde dagegen nie gleichwertig untersucht:

Welche städtebauliche, wirtschaftliche und gemeinwohlorientierte Lösung ist für diesen Ort insgesamt die beste?

Diese Frage lässt sich nicht beantworten, wenn unterschiedliche Entwicklungsoptionen nicht unter denselben Voraussetzungen entwickelt und bewertet werden.

Die fehlenden Erkenntnisse kommen derzeit auf Umwegen ins Verfahren

Bemerkenswert ist, dass die Informationen, die für eine belastbare Entscheidung notwendig sind, derzeit nicht aus einem gemeinsamen Planungsverfahren entstehen, sondern nach und nach über unterschiedliche Akteure und Einzelaufträge zusammengetragen werden müssen:
Der Senat legt erstmals überschlägige Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen zum Bündnis-Entwurf vor. Das Bezirksamt beauftragt eine Plausibilisierung des Konzepts. Die WBM untersucht Varianten zum Teilerhalt des Gebäudes und hat gleichzeitig den vollständigen Abriss ausgeschrieben.

Auch diese Ausschreibung wird einen wichtigen Erkenntnisgewinn bringen. So wird als belastbarer Marktpreis ermittelt, welche Kosten ein vollständiger Abriss des SEZ tatsächlich verursachen würde. Bislang wurde darüber öffentlich nur mit Schätzungen gearbeitet. In der Ausschusssitzung sprach Senator Gaebler von 20 Mio € und korrigierte sich sogleich, „können auch eventuell 30 sein“. Das klingt nicht nur wage, es ist tatsächlich keine angemessene Entscheidungsgrundlage.

Die Vielzahl nachträglich notwendiger Untersuchungen macht vor allem sichtbar, was dem bisherigen Verfahren fehlt: eine integrierte Untersuchung aller relevanten Entwicklungsoptionen auf einer gemeinsamen fachlichen Grundlage.

Nicht die Kritik verzögert das Verfahren – sondern seine Defizite

Immer wieder wurde der Eindruck vermittelt, die Forderungen aus der Zivilgesellschaft oder die Vorschläge des Bündnisses würden den Wohnungsbau am Standort verzögern. Die Entwicklungen der vergangenen Wochen zeichnen jedoch ein anderes Bild.

Die derzeit laufenden Plausibilisierungen, Variantenuntersuchungen, Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen und Abrisskostenermittlungen sind nicht deshalb notwendig geworden, weil das Bündnis eine Alternative vorgeschlagen hat. Sie sind notwendig geworden, weil diese Fragen im ursprünglichen Verfahren nicht oder nicht ausreichend untersucht wurden.

„Das muss man sagen, war sicherlich nicht der geschickteste Vorgang, weil man dann eine andere Debatte von Beginn an gehabt hätten.“ sagte MdA Mathias Schulz, SPD in der Sitzung zum Wettbewerb der WBM und ergänzte „klar ist doch aber, dass über einen möglichen Rückbau – egal in welchem Umfang – erst entschieden werden kann, wenn das städtebauliche Konzept für das Areal feststeht.“

Hätten die Fragestellung nach der optimalen Entwicklungsvariante von Beginn an im Mittelpunkt des Verfahren gestanden, könnten Politik und Öffentlichkeit heute auf einer wesentlich belastbareren Entscheidungsgrundlage diskutieren. Die aktuelle Verzögerung ist deshalb weniger Folge der Kritik am Verfahren als Folge seiner konzeptionellen Lücken.

Jetzt geht es um die beste Lösung für das SEZ

Inzwischen stehen mindestens drei ernsthaft diskutierte Entwicklungsperspektiven im Raum:

vollständiger Neubau nach Abriss (Entwicklungsvorstellung der WBM),
Teilerhalt des Gebäudes (neueste Aussage des Senator),
weitgehender Erhalt mit ergänzendem Wohnungsbau (Kompromissentwurf des Bündnisses).

Alle drei Ansätze verfolgen das Ziel, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Gleichzeitig unterscheiden sie sich erheblich hinsichtlich Ressourcenverbrauch, Baukultur, öffentlicher Infrastruktur, Klimabilanz, Nutzungspotenzial und langfristiger Wirtschaftlichkeit.

Die Aufgabe besteht deshalb nicht darin, das bisherige Verfahren nachträglich zu bestätigen oder einzelne Varianten isoliert nachzurechnen. Ziel muss vielmehr sein, die unterschiedlichen Entwicklungsmöglichkeiten in einem Verfahren zu untersuchen, das für alle dieselben Maßstäbe anlegt und daraus die beste Lösung für diesen Ort entwickelt.

Noch ist es nicht zu spät

Die vergangenen Wochen haben gezeigt, dass sich die Debatte verändert. Nicht deshalb, weil sich bereits eine bestimmte Lösung durchgesetzt hätte, sondern weil zunehmend anerkannt wird, dass die bisherigen Entscheidungsgrundlagen für eine so weitreichende Entscheidung nicht ausreichen.

Die laufenden Plausibilisierungen, Variantenuntersuchungen und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen sind deshalb ausdrücklich zu begrüßen. Sie schaffen Transparenz und liefern wichtige Erkenntnisse. Dieses Stückwerk kann jedoch ein ergebnisoffenes städtebauliches Werkstattverfahren, das an diesem bedeutenden Ort angemessen wäre, nicht ersetzen.

Berlin sollte jetzt die Konsequenz ziehen und die verschiedenen Entwicklungsmöglichkeiten in einem neuen städtebaulichen Verfahren gleichberechtigt untersuchen. Erst dann lässt sich beantworten, welche Lösung dem Ort, der Stadt und den zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohnern am meisten nutzt.

Mediales Echo

Die Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung am 22. Juni 2026 sowie die anschließenden Entwicklungen wurden von zahlreichen Medien aufgegriffen. Die Beiträge beleuchten die Debatte aus unterschiedlichen Perspektiven.